שנת תשע"ב | שבת פרשת כי תבוא

חמדת משפט: דירה להשכיר – קר בחורף חם בקיץ

כג בכסלו תשע"א, תיק 70068

בעניין שבין:        משכירים

לבין:                  שוכרים

א. תיאור המקרה והעובדות המוסכמות

התובעים השכירו את ביתם לנתבעים. לטענתם יש להם זכות לפנות את התובעים לאור עיכוב מתמשך בתשלום עבור השכירות.

מאידך, לטענת השוכרים, יש לקזז מדמי השכירות בשל העובדה שבמשך חלקים מן החורף לא היה חימום תקין בדירה (למרות ההתחייבות בחוזה) ובטענות לליקויים נוספים.

בגיליון זה נביא חלק מפסק הדין, העוסק בטענת השוכרים שיש לפצות אותם על כך שהדירה לא היתה במצב תקין בחלק מן התקופה.

ב. פיצוי על  ליקויים במושכר

לפי הנתונים שהגיעו לידינו, ובהתאם לתיאור בפרק א' לעיל, הרי שבתקופת החורף עד לסוף ינואר היו בעיות של ממש במערכות חימום המים והבית. על אף שנעשו ניסיונות מצד בעל הבית לתקן את הבעיות, הרי שברור שעבר זמן של ממש עד שהניסיונות צלחו והתיקון הגיע לסיומו.

במקרה של בית שנפל או התקלקל לגמרי נחלקו הפוסקים. דעת הרבה הראשונים היא שהשוכר הפסיד וכך כותב השו"ע (שיב,יז):

המשכיר בית לחבירו לזמן... ואם מעצמו נפל, אם אמר לו: בית זה אני משכיר לך, אינו חייב לבנותו, אלא מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות.

אמנם יש שחלקו על כך וכך והרמ"א בסוף הסעיף הוסיף וכתב בלשון זו:

נשרף הבית, דינו כנפל (מרדכי פרק האומנין ותשובת מיימוני דמשפטים סימן מ"ז). (נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה ומנכה לו מן שכירותו מה שלא דר בו, בין הקדים לו שכרו או לא) (שם במרדכי ושם בתשובת מיימוני דמשפטים)

המפרשים התחבטו בכוונת דבריו שכן לפי פשטות הדברים אין חילוק בין מקרה שנשרף הבית השכור בלבד שמנכה לו מדמי השכירות לבין מקרה שנשרפה כל העיר, ואם כן מה כוונתו בהבאת דין נשרף הבית ולאחר מכן ממשיך ומביא דין נשרפה כל העיר כשלמעשה אין בזה שום שינוי וחידוש.

הסמ"ע (שיב, לד) מבאר שרמ"א התכוון לדעה החולקת וצריך להוסיף: י"א דצריך ליתן לו כל שכרו" ואז סיום הדברים מיושב, שכן גם לדעת החולקים וסוברים שצריך ליתן את כל השכר במקרה שנפל הבית הם מודים שאם זו מכת מדינה אין צורך בכך.

הט"ז קיבל גם את הגהת הסמ"ע. הגר"א (שיב, לט) חיזק את הגהת הסמ"ע בכך שאלו דברי הדרכי משה במקום שאכן מביא את הדעה החולקת. לכך יש להוסיף שמקור הדיון המופיע בציוני הרמ"א על אתר הוא

אכן באותן תשובות מימוניות ומרדכי שבהם מובאת הדעה החולקת.

נתיבות המשפט (שיב,יג) חידש שאם הקדים לו את המעות כחלק מתנאי השכירות (ולא שנתן לו במקרה מתחילה או שתפס) לכל הדעות אינו צריך להחזיר את הזמן שנפל (ויישב עפ"י זה את הרמ"א אף ללא הגהה).

לסיכום עולה שיש מחלוקת ראשונים האם צריך לשלם את מלוא זמן השכירות: לדעת השו"ע הלכה כשיטה שהשוכר אינו צריך לשלם יותר ואילו הרמ"א, לפי ביאור הרבה אחרונים, מביא את הדעה החולקת שהשוכר צריך לשלם על הכל.

ההגיון ההלכתי משפטי לעמדה שצריך לשלם למרות שאינו גר בבית היא, שבהשכרת הבית לתקופה מסוימת, למעשה, קנה השוכר את הבית לכל התקופה, ובתמורה התחייב לשלם עבור כל התקופה, מידי חודש בחודשו. כשם שבעלים גמור הפסיד אם נפל הבית, כך בעלים לזמן משנפל הבית – שלו נפל. במקרה שהיה תשלום מראש כתנאי לשכירות לדעת נתיבות המשפט ועוד אחרונים השוכר צריך לשלם הכל לכל הדעות).

לפי זה לכאורה גם במקרה שחלק מהדירה ניזוק וממילא ההנאה מהדירה פחתה הדין יהיה תלוי במחלוקת זו.

אמנם השו"ע בעניין שכירות בהמה כותב כך (שי,א):

השוכר את הבהמה וחלתה (ועדיין ראוי למלאכה) (טור)... הרי המשכיר אומר לשוכר: הרי שלך לפניך, ונותן לו שכרו משלם.

מכאן שאם הבהמה השכורה חלתה ואינה עושה כפי מה שהייתה ראויה לעשות, אך היא עדיין לא מתה ויש אפשרות לשימוש חלקי או לשימוש עתידי, השוכר משלם שכר מלא. וזאת עפ"י שיטת הרמב"ם (שכירות ה,א), וכן כתב הטור (חו"מ שי): "כיון שראוי עוד למלאכה וצריך ליתן לו כל שכרו". כך ביאר המגיד משנה שיטה זו: "כיון שיכול להשתמש בה על ידי הדחק נותן לו שכרו". וראה עוד במאירי (ב"מ עח, ב ד"ה השוכר)  שכך דעתו להלכה (אם כי במגבלה שאם השוכר אינו מעוניין להמשיך את העסקה אי אפשר לכפות אותו).

הראב"ד (מובא ברשב"א) חולק על כך והסכים עמו הרשב"א (ב"מ עח,א ד"ה אומר לו) , ולדעתם מנכים למשכיר את החיסרון שנגרם מכך שהבהמה אינה ראויה לעבוד, ובלשון הראב"ד: "אבל לענין השכר נ"ל שלא יטול אותו מפני שאינו יכול להשתמש בו כראוי".

וכן דייק הגר"א (שי,ד) מדברי רש"י על המשנה (עח, א ד"ה הרי שלך) שכתב "ונפסיד שנינו" (אם כי אפשר שכוונת רש"י שהמשכיר יפסיד מעצם זה שהבהמה נפגעה וערכה יורד).

המגיד משנה (שכירות ה,א) הביא את המחלוקת והוכיח כשיטת הרמב"ם מתוספתא מפורשת. הגר"א מציין לכך בסיום דבריו ונראה שזו גם דעתו להלכה.

נמצא אפוא שלדעת הרמב"ם וסיעתו כל עוד ניתן להשתמש בחפץ השכור באופן חלקי צריך השוכר לשלם על השכירות שכר מלא. להלכה השו"ע הביא את דעת הרמב"ם הרמ"א לא הביא דעה חולקת והגר"א גם הוא הכריע כשו"ע וכן פוסק בשו"ת חבצלת השרון (חו"מ ל).

אמנם ראה עמק המשפט ה, לה, אותיות מ-מב שדעתו שצריך לנכות מהשכירות (והסתמך גם על ספר "די השב- אם למסורת") וכן ראה פד"ר ירושלים א, עמ' קז שכתבו שניתן לומר קים לי כשיטת הראב"ד והרשב"א.

אך לענייננו בכל מקרה נראה שצריך לנכות  מטעמים נוספים:

היו ליקויים עוד קודם תקופת השכירות

שיטת הרמב"ם שהזכרנו צריכה ביאור, מדוע כשהבהמה מתה אינו צריך לשלם את שאר השכירות, ואילו כשהבהמה חיה צריך לשלם על השכירות שכר מלא גם כשאינה רואיה לשימוש כפי שהייתה בעת השכירות.

נראה מכאן שבמקרה שחפץ השכור קיים אף שאינו ראוי לשימוש המלא, אומרים "מזלו גרם" והשוכר צריך לשאת בהפסד. וכן מבואר בשו"ת פני משה (ב, לב הובאו דבריו בשו"ת אדמת קודש א, חו"מ סז והסכים להם):

והוי טעמא ודאי משום דכיון דגוף הדבר השכור הוא לפנינו קיים ואין בו שינוי ועל הכל אין השוכר יכל להשתמש ממנו מפני איזה אונס כגון דא ודאי כ"ע יודו בה כי מזלו גרם של השוכר דהרי א"ל המשכיר הרי שלך לפניך...¹

וכן דעת נתיבות המשפט בשכירות בתים (שי, ב):

ונראה דהוא הדין בשוכר בית ונלקח לאנשי חיל, דאם אפשר לדור עמם הוי כראוי עדיין למלאכה ומשלם הכל...

אמנם בנדון דידן יש  שיקול נוסף, שכן חלק גדול מהתקלות היו  בדירה עוד קודם תחילת השכירות . אם כך אין לומר במקרה כזה "מזלו גרם" שהרי כך היה מתחילה בבית, וזו הייתה חובת המשכיר להעמיד בית מתוקן לשוכרים ומכיוון שלא עשה זאת הרי שיש להם זכות להפחית משווי השכירות את החיסרון.

כך עולה מהריטב"א (ב"מ עח, ב ד"ה נהורתיא):

אומר מורי ז"ל דאפילו בהא דוקא שהבריקה אח"כ אבל מתחלה אין לו ליתן לו חמור כזו דמסתמא אין דעת השוכר על כיוצא בזה, וכן עיקר.

וכן כתב המאירי (שם עח,ב):

ואחר ששכרה נסמית או התליעו רגליה שאם אירעה כן קודם ששכרה הרי זה שכירות של טעות והרי זה אומר לו בהמה ראויה למלאכתי שכרתי...

וכן דעתו של נתיבות המשפט (שי,א):

נראה דוקא כשחלתה אחר שבאה לרשותו... רק כשנחלתה אחר שבאה לרשותו אומר לו מזלך גרם...

וכן משמע משו"ת מהרי"ל דיסקין (פסקים אות רח מובא בפתחי חושן שכירות פרק ו הערה ז ובטעות צוין שם אות קח) שכתב על מקרה של שכירות דירה שהיה תנאי ע"מ לשפץ אותה והתעכבו בשיפוץ שהשוכר יכול לנכות מדמי השכירות על מניעת השיפוץ².

כשהשוכר התחייב לתקן, עליו להעמיד בית תקין בכל תקופת השכירות.

הדיון לעיל מתייחס למי ששכר "בית זה", ונפל. אך כיוון שעל פי ההסכם בנדון דידן, וכפי הנוהג בימינו, על המשכיר לתקן ליקויים שמתחדשים בדירה – שוב דומה הדין בבית זה,  לדין בבית סתם, שצריך להעמיד לו בית אחר. כך גם בשכירות כיום – חובה על המשכיר לתקן את הליקויים (נציין שגם על פי עיקר הדין ישנן חובות על המשכיר לתקן ליקויים בדירה ראו חו"מ סימן שיד, א-ב, אך החובה על הפי ההסכם והנוהג רחבה יותר). לחובה זו שתי השלכות על הדיון בהפחתת דמי השכירות:

ראשית, הסברא נותנת שהמשכיר לא יכול לומר לשוכר – מזלך גרם, שכן הליקוי גורם גם למשכיר טרדה מידית.

בנוסף, אם המשכיר אינו עומד בחובה זו כראוי, בוודאי שהשוכרים יכולים לדרוש הפחתת השכירות, כיוון שהנכס לא הועמד להם על פי ההסכם.

אלא שעל מנת לזכות את השוכרים בפיצוי עלינו לוודא שאכן היה זמן תיקון הליקויים חריג. שכן מוסכם שהשוכרים ראו את המקום וקיבלו על עצמם לשלם את המחיר הנדרש מהם עבור השכירות מתוך ידיעה שהליקויים יתוקנו אף אם הדבר ייקח זמן מה. ואכן, מהתכתובות שבידינו אכן נראה שהיה זמן מופרז של תיקונים ועל כן נראה שצריך לנכות מסכום השכירות סכום מסוים עבור התיקונים, ועל כן אנו קובעים שיש להפחית מדמי השכירות.

לסיכום, לאור העובדה שהיו בדירה תקלות משמעותיות, במשך תקופה די ארוכה, והמשכירים לא תקנו את אותן תקלות בזמן סביר, יש להפחית מדמי השכירות עבור אותה תקופה, על פי אומד בית הדין.

____________________________________________________________________

1 אין בכוונתנו כאן לדון בשאלת "אנגריא שאינה חוזרת" אליבא דר"ח ורמב"ם אפילו כשהבהמה לא תחזור כלל צריך לשלם שכר עליה ואילו לפי רש"י וטור מדובר בבהמה שחוזרת לאחר זמן (עיין בסמ"ע שי, ב).

2 אמנם הסמ"ע (שי,ח ויסודו בדברי הרשב"א ב"מ עט,א) מבאר שלשוכר יש תרעומת על המשכיר במקרה שהבהמה מתה משום: "שהשכיר לו בהמה כחושה כזו שמתה בחצי הדרך" וקצת משמע שהבהמה הייתה כחושה מעיקרא, אך אפשר לומר שלא הייתה  כחושה מתחילה שבהכרח הייתה מתה בדרך אלא כך אירע שמתה ואם הייתה בריאה לגמרי לא הייתה מתה כלל.

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר