שנת תשע"ט| שבת פרשת בהעלותך

הלכה פסוקה: תקצירים מתוך פסקי דין - רשת בתי הדין 'ארץ חמדה גזית

על מי מוטלת חובת תשלום דמי ועד הבית?

'ארץ חמדה גזית' ירושלים / חשון תשע"ט / תיק 78080 / הליך "תביעות קטנות"

דיינים: הרב יוסף כרמל

המקרה בקצרה:

התובע הוא משכיר דירה, והנתבעים הם שוכרים שהתחייבו בחוזה שכירות לשלם את התשלומים המוטלים על הדירה. הנתבעים לא שילמו את תשלומי ועד הבית, משום שלטענתם התשלום שהתבקש מהם היה גבוה מההוצאות החודשיות השוטפות של ועד הבית. התובע דורש מהם לשלם 2,550 ₪, לטענתו זה הסכום שהיה צריך להיות משולם לוועד הבית, בנוסף הוא תובע הוצאות ואגרות. לטענת הנתבעים הוועד גובה סכומים גבוהים שאינם מוצדקים, והם ביקשו פירוט הוצאות מועד הבית, ולא נענו. גם אם יש הוצאות, חלקן הגדול הוא על הוצאות שבעל הדירה צריך לשלמן, ולפי החישוב שלהם הם צריכים לשלם רק 50 ₪ בחודש, כמו כן הם תובעים עמלת עו"ד ותשלום אובדן ימי עבודה.

פסק הדין: הנתבעים ישלמו לתובע 1,147 ₪.

נימוקי פסק הדין:

א. הגדרת התובע כבעל דין

בית הדין דן בשאלה למי חייב השוכר לשלם את תשלומי וועד בית – למשכיר או לוועד הבית ישירות. במסכת בבא בתרא (ב, א) ובשו"ע (חו"מ קעו, י) נפסק שבענייני שותפים הולכים אחר מנהג המדינה. לכן, יש לעיין בהגדרת החוק שמתאר במידה רבה את המנהג סעיף 58א לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה צריך להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. סעיף 52 לחוק קובע שבעל הדירה הוא הבעלים החוקי, ולא הדייר שגר בדירה. מכאן שהחיוב מוטל על המשכיר. במקרה שבו השוכר מתחייב כלפי המשכיר לשלם לוועד הבית, נוצר חוזה עבור צד ג', ולכן זכות וועד הבית לתבוע מהשוכר את החוב (תיק ע"א  6059/05). לחילופין יכול וועד הבית לתבוע את החוב גם מהמשכיר, והמשכיר יוכל לתבוע את החוב מהשוכרים. ממילא התובע רשאי לתבוע את הנתבעים וטענתם שעל וועד הבית לתבוע אותם – אינה מתקבלת.

ב. מעמדו ההלכתי של חוזה לטובת צד ג'

באופן עקרוני היה מקום לדון במעמדו ההלכתי של חוזה עבור צד ג'. בית הדין מכריע שיש לחוזה כזה תוקף כדין "עבד כנעני" המוזכר בגמרא (קידושין ז ע"א). שם נאמר שכשם שאדם יכול לשלם לבעלים של עבד, עבור פדיון העבד, כך ניתן לעשות עסקה שבה צד א' משלם לצד ב', ובתמורה צד ב' מתחייב לשלם לצד ג'. בנוסף, אדם יכול להתחייב בחוזה (במקרה זה, חוזה השכירות) עם צד ב' לשלם לצד ג' (מהרשד"ם חו"מ שפ ועוד).

מעבר לכל האמור, במקרה זה, הוסכם בין הצדדים שהמשכיר יוכל לפדות שיק של הנתבעים ולשלם בעצמו את דמי וועד הבית. לפיכך, יש לתובע זכות לתבוע בעצמו את הנתבעים.

ג. על מי מוטלת חובת הראייה שהתשלום שנגבה לועד הבית מוצדק?

על מנת לקבוע מי מהצדדים צריך להביא ראייה לטענותיו על בית הדין לקבוע מי המוחזק ומי המוציא. לתובע יש שיק של הנתבע, ומעמד המוחזקות של אדם עם שיק נידון באריכות בפס"ד ארץ חמדה גזית 71003, שבו נקבע ששיק הוא לכל הפחות שטר חוב, לכן המחזיק בו נחשב כמוחזק. במקרה זה הסכום הכתוב בשיק גבוה מסכום החוב גם לפי טענת התובע. בעניין זה ישנה מחלוקת: הרמ"א (חו"מ עה, יג) כתב לגבי אדם שמחזיק משכון כנגד חוב, ויש מחלוקת מה גובה החוב, שנחלקו הרשב"א והרמב"ן האם הוא נחשב למוחזק, והש"ך הסיק שהמחזיק במשכון נחשב למוחזק. נראה שזהו הבסיס לנוהג להתייחס למי שמחזיק בשיק בטחון כמוחזק. לכן נראה שהמשכיר נחשב למוחזק, וזאת למרות שהשוכר ביטל את השיק.

ד. שיעור דמי ועד הבית המוטלים על הנתבעים

טענת השוכרים היתה שלא יתכן שסכום ועד הבית יהיה כה גבוה, כמו כן ההסדר שבו דירות קטנות משלמות כמו דירות גדולות הוא בניגוד לחוק. אמנם, החוק מאפשר שינוי של שיעור ההשתתפות, אך הדבר צריך להיעשות בהסכמת כל הדיירים, ויסוד זה גם מעוגן בהלכה (מהרי"ק קפ).

מעיון בטבלת האקסל שהוגשה לנתבעים על ידי ועד הבית, נראה בבירור כי ישנן הוצאות שאינן שוטפות ששולמו מקופת וועד הבית. בנוסף מדובר בדירה קטנה שאמורה לשאת בנטל ההוצאות בשיעור נמוך יותר. לאור האמור הוחלט לחייב את השוכר לשלם רק 45% מהסכום הנתבע, כלומר סך 1,147 ₪.

 למעבר לפסק הדין המלא

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר