|
 גליון מספר 31 - דינא דבר מצראפסקי דיןבית הדין משפט והלכה בישראל, ירושלים
לא פורסם
טענת בר מצרא בזוג שקנה דירה
תיאור המקרה
התובע גר בדירה בקומה ראשונה. הוא גילה כי הבעלים של הדירה שמתחתיו החליט למכור את הדירה ומצא זוג שרצה לקנות את הדירה – הנתבעים.
התביעה
התובע טוען שהוא בר מצרא, ולכן הוא תובע מבית הדין לחייב את המוכר למכור לו את הדירה, ולא לנתבעים. לטענתו, הוא זקוק לדירה משום שדירתו שלו צפופה והוא היה שמח להרחיב את דירתו.
תשובת הנתבעים
הנתבעים טוענים מספר טענות:
ראשית, הנתבעים טוענים, שאם לא יוכלו לקנות דירה יצטרכו לחפש דירה בשכונה אחרת, ואולי אף בעיר אחרת, ואם כן הם יפסידו הרבה מאוד מכך, ואין בכך משום עשיית הישר והטוב. שנית, טוענים הנתבעים, שהם שמעו על הדירה המדוברת מהתובע בעצמו, ולכן
פסק הדין
בית הדין קבע שעל הנתבעים להסתלק מהחוזה, והתובע יוכל להיכנס במקומם באותם תנאים. עם זאת, מאחר שישנם פרטים שעדיין לא נסגרו בחוזה, והמשא ומתן עלול להימשך זמן רב ולגרום הפסדים למוכר, קבע בית הדין שעל התובע לסיים את המשא ומתן תוך מספר ימים מצומצם, ואף להפקיד את התשלום הראשון עד לתאריך זה.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם יש דינא דבר מצרא כשאשה רוצה לקנות עם בעלה?
ב. האם יש דינא דבר מצרא כשיש לקונה קושי למצוא דירה חלופית?
ג. האם יש דינא דבר מצרא, כאשר הקונה שמע על הדירה מהמצרן?
א. דינא דבר מצרא באשה הרוצה לקנות עם בעלה
בגמרא במסכת בבא מציעא (קח.) מובא דינא דבר מצרא, שעל פיו, כאשר נמכרת קרקע, לבעל הקרקע הסמוכה (=המצרן) עומדת זכות ראשונים לקנות את אותה הקרקע. ככלל, זכות זו היא גם בשלב שקודם המכירה, וגם אם הקרקע כבר נמכרה לאחר, שאז יכול המצרן לתבוע את הקונה לקבל את הקרקע במקומו, ונמא הקונה נעשה כשלוחו של המצרן. יסוד זכותו של המצרן נלמד מהפסוק 'ועשית הישר והטוב'.
אמנם בשו"ע (חושן משפט סימן קעה סעיף מז) נפסק:
המוכר לאשה... אין בו משום דינא דבר מצרא.
דהיינו, שאם אשה קנתה קרקע, ואחר כך בא המצרן ורוצה להוציא מידה את הקרקע, אין לו זכות לכך. הטעם הוא, שכיוון שאין דרכה של האשה לטרוח בענייני משא ומתן, אם כבר קנתה, מידת היושר היא שהקרקע תישאר ברשותה, על מנת שלא תצטרך לטרוח אחר קרקע נוספת.
לאור זאת, נחלקו הראשונים בשאלה, האם אשה נשואה, שיש לה בעל שטורח עבורה, גם כן אינה מחויבת להעביר את הקרקע למצרן? הרי"ף (מובא בעיטור אות מ – מכירת קרקעות) כתב שלאשה נשואה אין חיוב להעביר את הקרקע למצרן, ואילו הרשב"א (שו"ת חלק ג סי' קסז) והריב"ש (שו"ת סי' שסט) כתבו שיש לה חיוב ככל קונה.
גם לדעות שבאופן עקרוני באשה נשואה אין חיוב, יש לדון מה הדין כאשר האשה קונה בנכסים הנתונים לשליטת הבעל – נכסי מלוג, שהרי בנכסים אלו הבעל הוא שטורח ולא האשה. מלשון הסמ"ע (סקפ"ג) משמע, שבנכסי מלוג בוודאי שהאשה מחויבת להעביר למצרן, וכן משמע גם מדברי ערוה"ש (אות ל).
הריב"ש (שם) מציין, שלא זו בלבד שלאשה שקנתה נכס יש עדיפות על המצרן, אלא גם לבעלה שקנה עמה. בטעם הדין נחלקו האחרונים. לדעת הסמ"ע (סקפ"ו), הטעם הוא שהרי סוף סוף קנו ביחד. אבל מדברי הגר"א משמע, שהטעם הוא שלבעל יש זכות פירות בחלקה של האשה, ולכן הבעל נחשב מצרן מחמת נכסי אשתו, וכדבריו מבואר בריב"ש עצמו. ואם כן, הריב"ש סובר שגם באשה נשואה, וגם אם קנתה מנכסי מלוג שלה, עדיין יש לה עדיפות על המצרן.
על פי טעמו של הגר"א עולה, שכל זמן שהזוג הקונה עוד לא קנה את הדירה, כמו בנדון דידן שחוזה המכר עוד לא נכתב, אין לבעל עדיפות על המצרן, שהרי זכותו נובעת רק מכך שהוא מצרן בנכסי אשתו.
נמצא, שגם לדעות הראשונים הסוברות שגם לאשה נשואה יש עדיפות על המצרן, שיטת הסמ"ע וערוך השולחן שזה רק בנכסים שאין לבעלה רשות בהם ולא יטרח בהם. וגם לדעת הריב"ש הסובר שעדיין יש לה עדיפות על המצרן, זה דווקא אם כבר קנתה את הנכס, אבל קודם שקנתה – המצרן עדיף.
ב. דינא דבר מצרא כשיש לקונה קושי למצוא דירה חלופית
כתב הרמ"א (חושן משפט סימן קעה סעיף מט):
אם הלוקח לית ליה ארעא, ודחיקא ליה שעתא, והמצרן אין צריך לה רק להרווחא בעלמא, יש אומרים דלית ביה משום דינא דבר מצרא, ויש חולקים. ומדברי מוהר"ם נראה כסברא ראשונה.
כלומר, יש עדיפות לקונה שאין לו היכן לגור על פני מצרן שרק רוצה להרחיב את הנכס שלו.
אמנם, בנדון דידן גם לתובע וגם לנתבע יש דירות, ושניהם טענו כי הם סובלים מצפיפות, ועל כן, נשאר המצרן עדיף על הקונה.
ג. דינא דבר מצרא כאשר הקונה שמע על הדירה מהמצרן
בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קעה סעיף כט) נאמר:
בא הלוקח ונמלך בבן המצר, ואמר לו הרי פלוני בן המצר שלך רוצה למכור לי שדה זו, אלך ואקח ממנו, ואמר ליה לך וקח, לא איבד זכותו.
ולכן גם אם טענתו של הנתבע, שהתובע הוא שהפנה אותו למוכר, נכונה, אין הדבר פוגע בזכותו של המצרן.
הרב אליעזר וולדינברג, בית הדין האזורי ירושלים
פסקי דין רבניים, כרך ה, עמ' 15-19
טענת בר מצרא כשלקונה נגרם הפסד
התביעה
הנתבעים קנו דירה, שהייתה מושכרת לתובע. התובע טוען, שהיות שהוא שוכר, הרי הוא מצרן, ולכן הוא דורש לבטל את מכירת הדירה, ולחייב את המוכר למכור לו את הדירה.
תשובת הנתבעים
הנתבעים טוענים, שהם השקיעו מאמצים רבים והוציאו הוצאות רבות בקניית הדירה, והחזרת הדירה תגרום להם נזק משמעותי.
פסק הדין
בית הדין קבע שלא שייכת טענת דינא דבר מצרא בנדון דידן.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם יש דינא דבר מצרא באשה נשואה?
ב. האם יש דינא דבר מצרא כשהמצרן הוא שוכר?
ג. האם יש דינא דבר מצרא כאשר הקונה הוציא הוצאות לצורך הקנייה?
א. דינא דבר מצרא באשה נשואה
בשו"ע (חושן משפט סימן קעה סעיף מז) נפסק:
המוכר לאשה... אין בו משום דינא דבר מצרא.
דהיינו, שאם אשה קנתה קרקע, ואחר כך בא המצרן ורוצה להוציא מידה את הקרקע, אין לו זכות לכך. הטעם הוא, שכיוון שאין דרכה של האשה לטרוח בענייני משא ומתן, אם כבר קנתה, מידת היושר שהקרקע תישאר ברשותה, על מנת שלא תצטרך לטרוח אחר קרקע נוספת.
השיטה מקובצת (בבא מציעא קח:) מביא את תשובת הרי"ף, שאין חילוק בין אשה נשואה לאשה רווקה. כן כתבו הר"י מיגש והריב"ש (שו"ת סי' שסט). וסיים הריב"ש:
וכיון שהטומטום והאנדרוגינוס ספק אשה הן מוחזקין, ואין בהן דינא דבר מצרא, אע"פ שאין לומר בהן טעמא דלא אורחא למטרח, שהרי אלו דרכם לטרוח הם בעצמם, אע"פ כן אין בהם דינא דבר מצרא מפני שהם ספק אשה, כל שכן שיש לומר כן באשה ודאית, אע"פ שיש לה בעל דטרח לה, דכיוון שאמרו חכמים ז"ל אשה לית בה דינא דבר מצרא, בכל אשה נדון כן, דכיון דהאי דינא מדרבנן הוא ודרך חסד, אין מדקדקין בו כל כך לעיין בכל פרט ופרט, אבל הולכין אחר כללות הענין, דסתם אשה לאו אורחא למטרח...
היות שהגמרא נוקטת בסתמא, שבאשה הקונה אין דינא דבר מצרא, יש לומר שאשה עדיפה גם משותף, שאף ששותף עדיף ממצרן. והרי תשובת הרי"ף הקובעת שאין חילוק בין אשה נשואה לאשה רווקה עסקה באשה שקנתה, ובא השותף של המוכר להוציא ממנה. וכן כתב גם בשו"ת שואל ומשיב (מהדורה ג, חלק א סי' שמד).
עוד מבואר בריב"ש, שאשה ובעלה שקנו ביחד, כשם שלאשה יש קדימות על המצרן, גם לבעלה יש קדימות, ואין המצרן יכול לסלקו. וכן פסק הרמ"א (חושן משפט סימן קעה סעיף מז).
היות שבנדון דידן הנתבעים הם בעל ואשה, אין המצרן יכול להוציא מהם.
ב. דינא דבר מצרא בשוכר
נוסף על האמור לעיל, יש לציין, שמעמדו של התובע כמצרן אינו ברור. שהרי, דעת רוב הפוסקים היא ששוכר אינו נחשב מצרן, וכן פסק השולחן ערוך (חושן משפט סימן קעה סעיף סג).
ואף שלכתחילה בוודאי שיש לתת עדיפות לשוכר, אבל כאן שכבר נחתם חוזה בין הנתבעים למוכר, ואף שולמו דמי קדימה, בוודאי שאין התובע שהוא רק שוכר יכול להוציא מידם.
ג. דינא דבר מצרא כשלקונה נגרמים הפסדים
בנדון דידן, הנתבעים הוציאו הוצאות לרוב לצורך הקנייה, וגם השקיעו זמן רב, הן בתהליך המשא ומתן, חתימת החוזה והעניינים הנלווים לכך. מאז שסיכמו עם המוכר על הקנייה, עברו מספר חודשים, שבהם לא חיפשו הנתבעים דירות אחרות, ובינתיים עלו מחירי הדירות. בכגון זה נפסק בשולחן ערוך (שם סעיף כג), שאם לקונה היה פסידא, אין למצרן טענת בר מצרא.
הרב ש.ב. ורנר, בית הדין האזורי תל אביב
פסקי דין רבניים, כרך ו, עמ' 202-220
טענת בר מצרא בין עמותות
תיאור המקרה
שני הצדדים הם עמותות גדולות, שביקשו לקנות מגרשים לבניית דירות עבור חברי העמותה שלהם. התובעת קנתה מגרש במקום מסוים, ובנתה עליו שיכון לחברי העמותה. לאחר זמן מסוים התברר שהנתבעת חתמה על הסכם לקניית מגרש אחר, הסמוך למגרשה של התובעת.
התברר, שלמרות שהתובעת הייתה בתהליך של משא ומתן עם המוכר, נכנסה גם הנתבעת למשא ומתן עמו, ולאחר שהציעה למוכר סכום כסף גדול יותר, נחתם החוזה בין הנתבעת למוכר.
התביעה
התובעת טוענת, שמחמת דינא דבר מצרא, זכותה לקבל את המגרש שקנתה הנתבעת. גם אם אין לתובעת מעמד של בר מצרא מאיזושהי סיבה, הרי שהנתבעת עשתה מעשה שאינו הגון מדין 'עני המהפך בחררה', וכיוון שעוד לא התבצע קניין, אלא רק נחתם החוזה, יש לאסור על הנתבעת לעשות קניין.
תשובת הנתבעת
הנתבעת טוענת מספר טענות:
ראשית, היות שלנתבעת יש יותר חברים בעמותה מאשר לתובעת, ואילו מגרשים לדירות יש לתובעת יותר מאשר לנתבעת, אין בוויתור על המגרש שנרכש עבורה משום עשיית הישר והטוב.
שנית, הנתבעת טוענת שהתובעת אינה קונה את המגרש לעצמה, אלא עבור חברי העמותה, והם שיהיו הבעלים באופן פרטי על דירותיהם, ובמקרה זה לא חל דינא דבר מצרא.
פסק הדין
בית הדין קבע שלא שייכת טענת דינא דבר מצרא בנדון דידן. בהתייחס לטענת עני המהפך בחררה קבע בית הדין, שעל פי הדין אין טענה זו שייכת בנדון דידן.
עם זאת, בית הדין קבע, כי היות שלחלק משיטות הראשונים הנתבעת היא בבחינת עני המהפך בחררה, והיות שהנתבעת היא עמותה של אנשים יראי שמים המדקדקים בקלה כחמורה, אף שלהלכה לא פוסקים כאותן שיטות, ראוי לנתבעת ללכת בדרך טובים ולהסתלק מקניית המגרש.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם יש דינא דבר מצרא בבתים?
ב. האם יש דינא דבר מצרא כאשר המצרן מתכנן למכור את הדירות לאחרים?
ג. טענת עני המהפך בחררה בנדון דידן.
א. דינא דבר מצרא בבתים
הרא"ש (בבא מציעא פרק ט סימן לד) מביא את דעת רבנו תם הסובר שאין דינא דבר מצרא בשני בתים סמוכים:
איפסק משוניתא או ריכבא דדיקלא – חזינן אם יכול להכניס בה תלם – אית ביה משום דינא דבר מצרא, ואי לא – לית ביה משום דינא דבר מצרא. פסק רבנו תם, דלא שייל דינא דבר מצרא בבתים אלא בשדות, דטעמא משום דיכול ליקח במקום אחר, ובבתים אינם מצויים לקנות בכל פעם. ועוד עשיר צריך הוא לשדות הרבה, אבל עשיר שיש לו בית דירה יפה, לא יתכן שיסלק את הלוקח מבית דירתו, והוא יקנה בית להשכירה לאחרים – אין זה הישר והטוב. ועוד חזינן, דבהפסק משוניתא וריכבא דדיקלא נסתלק מצרנות, גם בתים מובדלים בחומות. ודברים נכונים הם אלא שלא נהגו כן.
כדעת הרא"ש, הסובר שדעת רבנו תם אינה מקובלת להלכה, נקטו עוד ראשונים רבים, וכן פסק השולחן ערוך (חושן משפט סימן קעה סעיף נג), וכתב הש"ך (סקנ"ג), שאף אין מצרפים את דעת רבנו תם כדי להחליש כוח המצרנות.
אמנם, יש לעיין מדוע חולקים הראשונים על רבנו תם. הרשב"א כותב, שכיוון שניתן לחבר את הבתים זה לזה, ודרך בעלי בתים לעשות כן, הרי אפשר לראות את שני הבתים כבית אחד. טענה זו אינה שייכת בנדון דידן, שכן אין שום אפשרות לחבר את השיכון שכבר נבנה במגרשה של התובעת, עם דירות שיבנו במגרש השני.
אלא שבנדון דידן, במגרש שביד התובעת נשאר שטח עבור גינה, והתובעת טוענת, שאם תקנה את המגרש הסמוך, תוכל לעשות בקצהו גם כן גינה, ותהיה גינה גדולה וטובה יותר עבור הדיירים, וחוזר הדין שיש לה טענת בר מצרא.
בית הדין דחה טענה זו. שכן, נכון הדבר שעל ידי איחוד המגרשים יגדל שטח הגינה שביניהם. אבל גם מספר המשתמשים בגינה יגדל, שכן הדיירים בשני המגרשים יוכלו להגיע לגינה המשותפת. ואם כן, לא ברור שהדיירים במגרש הקיים מעדיפים גינה גדולה יותר ומספר משתמשים גדול יותר, על פני גינה קטנה ומספר משתמשים מועט.
ב. דינא דבר מצרא כשהמצרן רוצה לקנות את הדירות לאחרים
בנדון דידן, התובעת אינה מעוניינת בדירות לעצמה, אלא תמכור אותן לחברי העמותה. לכאורה, טענה זו נשמעת מכוח דברי הרא"ש שצוינו לעיל, שאין דין מצרנות נוהג בבתים, כיוון שלא ייתכן שיסלק את הלוקח מדירתו על מנת להשתמש בדירה זו להשכירה לאחרים.
אמנם נראה שיש לחלק, שכן אם המצרן מעוניין לקנות את הנכס כדי להכניס בו שכן טוב, שהרי זו תועלתו של המצרן בעצמו, שוב יש בזה הישר והטוב. וכעין זה כתב בשו"ת הראנ"ח (סי' קיט), שמי שקונה דירה בשביל אחותו ושאר קרובים שיתחברו אליו, יש בזה דין מצרנות.
ובנדון דידן, הרי התובעים רוצים את המגרש הסמוך לשיכון שבנו, כדי לבנות שם גם בית כנסת לטובת כל המשתכנים המצרנים, ונמצא שהתועלת מכך שיקבלו את המגרש הסמוך אינה נוגעת רק למשתכנים עתידיים, אלא גם למי שכבר קנו דירות בשיכון שבבעלות התובעת.
עם זאת, הנתבעת טוענת, שאף שבעלי הדירות בשיכון של התובעת יכולים לתבוע את הנתבעת, הרי התובעת עצמה, שאינה בעלים על דירה מסוימת, אינה יכולה לתבוע, וממילא אין הנתבעת צריכה להשיב לטענות התובעת כלל.
ואף שלתובעת יש חלק במגרש שעליו בנויות הדירות, והגינה היא בבעלותה, הרי לגבי בעלות זו אין לתובעת רווח מרכישת המגרש הצמוד, כפי שנתבאר לעיל.
ונראה שהצדק עם הנתבעת בטענה זו, שהרי התובעת אינה באה בהרשאה מבעלי הדירות עצמם, ואין לומר שהיא שותפה עם בעלי הדירות מכוח הבעלות שלה על חלק מהנכס, ושותף אינו צריך הרשאה כדי לדון על חלק שותפו, משום שהדין ששותף יכול לדון גם על חלק שותפו הוא דווקא כשיש לו טענה מצד חלקו שלו, ואילו החלק של התובעת בנכס אינו מאפשר לה לטעון טענת מצרנות מצד עצמה.
ג. דין עני המהפך בחררה בנדון דידן
הגמרא במסכת קידושין (דף נט.) אומרת:
עני מהפך בחררה ובא אחר ונטלה הימנו, מאי? אמר ליה: נקרא רשע.
רש"י: עני המהפך בחררה – מחזר אחריה לזכות בה מן ההפקר או שיתננה לו בעל הבית. נקרא רשע – שיורד לחיי חבירו.
הראשונים נחלקו בביאור הדין המופיע בגמרא. רש"י מפרש, שמדובר בעני שרצה לזכות בחררה של הפקר, והשני שבא וזכה בה לפני הראשון נקרא רשע. התוספות (ד"ה עני) כתבו בשם רבנו תם, שאם מדובר בחררה של הפקר, הרי שהיות שהשני לא יוכל למצוא כמותה במקום אחר (שהרי זו חררה בחינם), אינו נקרא רשע. והגמרא מדברת, במקום שבו הראשון היה יכול לזכות בחררה בתמורה לעבודה כלשהי, שאז השני נקרא רשע משום שהיה יכול למצוא עבודה במקום אחר.
בנדון דידן, הרי הנתבעת הייתה יכולה לקנות במקום אחר, ועל כן יש לדון בשאלה, אם יש לנתבעת דין עני המהפך בחררה. אמנם, יש לומר שנדון דידן דומה למה שכתב הרמ"א (חושן משפט סימן רלז סעיף א):
וכל זה לא מיירי אלא בשכבר פסקו הדמים שביניהם ואין מחוסרין אלא הקנין, אבל אם מחוסרין עדיין הפסיקה, שהמוכר רוצה בכך, והקונה רוצה יותר בזול, מותר לאחר לקנותה.
ובנדוננו, הרי התובעת לא באה עם המוכר עדיין לעמק השווה, ולא הייתה עדיין פסיקת דמים, ואם כן, מותר היה לנתבעת לכתחילה לקנות את הנכס. ואמנם, הפרישה (שם סק"א) כתב:
לכאורה היה נראה לחלק, דכשבא אחד לקנות דבר מהשני, ומחולקים בפיסוק ומתעסקים בפיסוק, זה להוסיף וזה לגרוע, ולולא שבא השלישי היו מושווים נפשם, זה מקרי גם כן השגת גבול. והא דאמרו שאינו נקרא השגת גבול עד שיהיו משווים בפסוק, היינו כשהלוקח הלך מהמוכר, ואמר לא אתן יותר מזה.
ועל כן, בנדון דידן שהתובעת הייתה בעיצומו של משא ומתן עם המוכר, לדעת הפרישה יש בזה משום עני המהפך בחררה. אלא שמדברי הפרישה עצמו לא ברור אם קבע את הדברים באופן מוחלט. ולא הזכיר חילוק זה בספרו הסמ"ע. ואף שבפתחי תשובה (סק"ג) הביא את החילוק של הפרישה, גם הלבוש וגם הגרש"ז בשו"ע שלו לא הביאו את דברי הפרישה, ומספק אין לתת לנתבעת דין רשעה.
 לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
