|
 גליון מס' 38- פרשנות של חוזה שכירותפסקי דיןבית הדין משפט והלכה בישראל
לא פורסם
אחריות משכיר לנזקי מים בנכס המושכר
תיאור המקרה
התובע שכר דירה מהנתבע. לקראת תום תקופת השכירות, יצאו התובע ואשתו לחו"ל לשלושה שבועות. טרם יציאתם, השאירו על הרצפה בסלון מספר קרטונים מלאים בחפצים לקראת מעבר הדירה.
בשובם מחו"ל גילו, שהדירה מוצפת מים. מקור ההצפה היה דוד מים חשמלי שהתפוצץ. בשל ההצפה ניזוקו חפצים רבים שהיו מונחים על הרצפה.
התביעה
התובע תובע מהנתבע לשלם לו את כל הנזק משני טעמים:
ראשית, הנתבע אחראי לנזקים אלו. ושנית, התובע טוען, שהנתבע אמר לו שישלם בגין הנזקים, ולכן גם אם אינו חייב על פי דין, הוא צריך לשלם את הנזקים האלו מחמת התחייבותו.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען שהוא איננו אחראי על הנזקים האלו. גם אם באופן עקרוני יש לו אחריות מסוימת לתקינות הדוד, בנדון דידן עיקר הנזק נגרם משהיית התובע בחו"ל, ועל כך בוודאי שאינו אחראי.
לגבי טענת התובע שהוא התחייב, הנתבע טוען שלא התחייב, וכוונתו היתה רק שישלם את מה שחייב לשלם על פי דין.
פסק הדין
בית הדין פטר את הנתבע.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. חיוב הנתבע מדין ממון המזיק.
ב. האם דבריו של הנתבע שישלם הם התחייבות המחייבת אותו לשלם גם אם הוא פטור על פי דין?
א. חיוב מדין ממון המזיק
הנזק נגרם בשל פגם בדוד, על ידי המים שהיו בדוד. אמנם, המשכיר הוא בעליו של הדוד, אך נראה שהמים הם בבעלות השוכר, שכן הוא קונה אותם מרגע שהם עוברים את שעון המים של הדירה.
גם אילו המים היו שייכים למשכיר, או שהיינו אומרים שהדוד הוא שהזיק, יש לפטור את המשכיר מלשלם בגין נזקים שנגרמו מחמתם. שכן במשנה בבבא קמא (מד:) נאמר:
מסרו לשומר חנם ולשואל, לנושא שכר ולשוכר - נכנסו תחת הבעלים, מועד - משלם נזק שלם, ותם - משלם חצי נזק.
רש"י: תחת הבעלים - מתחייבין בנזקין כבעלים.
דהיינו, שאם הבעלים מסר שור לשומר, והזיק השור, הרי השומר חייב לשלם נזקים אלו. ואם כן, אף שהדירה היא בבעלותו של המשכיר, הרי מסר אותה ביד השוכר, והרי השוכר אחראי על הנזקים שנגרמו מהדוד, שהרי סוף סוף הוא נמסר לשמירתו.
אמנם, נחלקו הראשונים, האם מסירת חפץ לשומר מפקיעה את אחריותו של בעליו. לדעת הרמב"ם (שו"ת פאר הדור סי' לט), אם שמר השומר כראוי, בעל החפץ פטור. אבל הראב"ד (הלכות נזקי ממון פרק ד הלכה ד) כותב:
לעולם אין הבעלים ניצלין מיד הניזק והם ידונו עם השומר.
ואם כן, לדעת הראב"ד יש מקום לומר שהנתבע חייב בנזקים שגרם הדוד, אם הוא נחשב כבעלים. אלא שבית הדין קבע, שבנדון דידן אין לחייבו גם מטעם זה, שכן, חיוב הבעלים על נזקי ממונם הוא רק כאשר השומר שמר כראוי. בנדון דידן, מסתבר שחובתו של התובע היתה לסגור את ברז המים קודם יציאתו לזמן ממושך כל כך מהבית.
בית הדין ציין בפסק הדין, שהכרעה זו אינה קובעת מיהו האחראי כלפי צד שלישי ניזק. כלפי השוכר שהיה יכול למנוע את הנזק, ודאי שאין למשכיר זכות לתביעת הנזק.
ב. חיוב הנתבע מדין התחייבות
אף אם נקבל את טענת התובע, שהנתבע אמר שישלם גם מעבר לחובתו על פי דין, אין בהתחייבות זו ממש. שכן, התחייבות כזו מחייבת רק אם נעשה עליה קניין, דבר שוודאי שלא נעשה בנדון דידן.
אמנם, אף אם לא היה להתחייבות תוקף משפטי מחייב, יש לדון בשאלה האם מוטלת חובה מוסרית על המתחייב לעמוד בהתחייבותו. בעניין זה נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט סימן רד סעיף ח):
מי שאומר לחבירו ליתן לו מתנה, ולא נתן, הרי זה ממחוסרי אמנה. במה דברים אמורים, במתנה מועטת, שהרי סמכה דעתו של מקבל כשהבטיחו. אבל במתנה מרובה אין בה חסרון אמנה, שהרי לא האמין זה שיתן לו דברים אלו עד שיקנה אותו בדברים שהם נקנים בהם.
הסכום הנתבע בנדון דידן לא היה מועט, ולכן אפילו חיוב מוסרי לא קיים, אף לדברי התובע. וכאמור, הנתבע מכחיש את דבריו.
הרב פנחס פרנקל, בית הדין לממונות שעל יד כולל 'דרכי הוראה', ירושלים
קובץ 'דרכי הוראה', קובץ ח, עמ' רכב-רכט
אופציה להארכת שכירות דירה ללא הגבלת זמן
תיאור המקרה
הנתבע השכיר דירה לתובע. בחוזה נאמר שהשכירות אינה מוגנת על פי חוקי הגנת הדייר. עם זאת, נקבע סך מסוים לשכר הדירה, וצורף נספח לחוזה, לפיו שמורה לשוכר האופציה להאריך את משך השכירות, כל פעם לשנה אחת. במקרה של הארכה, נאמר שהמשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות, עד ל10% יותר מהסכום הנוכחי.
בתום תקופת השכירות הראשונה, רצה התובע להמשיך את השכירות. הנתבע טען, כי היות שהמחירים עלו בצורה משמעותית, הוא מוכן להשכיר רק בסכום הגבוה ב35% מהסכום הראשוני.
התביעה
התובע טוען, שעל פי ההסכם יש לו אופציה להאריך את החוזה. משמעות 'אופציה' היא שההחלטה אם השכירות תוארך תלויה בשוכר בלבד. המשכיר אינו רשאי להעלות את דמי השכירות מעבר למה שסוכם מראש.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען, שהוא לא הבין את משמעות הדברים שעליהם חתם. הנתבע מציין, שעל פי לשון החוזה, משמעות ההתחייבות שלו היא, שהוא התחייב להשכיר לשוכר כל זמן שהשוכר ירצה, שהרי לא הוגבל מספר הפעמים שיש לשוכר אופציה. ברור שהוא לא התכוון להתחייב לתקופה בלתי מוגבלת, בפרט מאחר שסכום השכירות נשאר קבוע.
פסק הדין
בית הדין קבע שהנתבע אינו צריך להמשיך ולהשכיר לתובע לתקופה של שנה נוספת, אלא פעם אחת בלבד. בשנה זו, גובה דמי השכירות לא יעלה על 10% מעבר לשכר ששולם בתקופה הראשונה, כפי שסיכמו הצדדים מראש.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. פרשנות החוזה על פי הנוהג המקובל
ב. האם אדם שחתם על חוזה שלא הבין אותו התחייב?
ג. האם יש תוקף להתחייבות לזמן בלתי מוגבל?
ד. כיצד יש לפרש את לשון ההתחייבות שבחוזה?
א. פרשנות החוזה
לאחר בירור, קבע בית הדין, שהפרשנות המקובלת למילה 'אופציה' היא זכות בלעדית לשוכר. יש לפרש את החוזה על פי הפרשנות המקובלת, מדין 'מנהג המדינה', ובפרט שהחוזה מתייחס לחוק הגנת הדייר, דבר המראה, שהצדדים קיבלו עליהם את הוראות החוק לגבי שכירות.
בית הדין ציין, שגם טענת אסמכתא לא שייכת בנדון דידן, משום שזהו חוזה שיש לו תוקף מצד מנהג המדינה, ובמקרה כזה אין בהתחייבויות משום אסמכתא, זאת על פי האמור בתוספות (בבא מציעא סו. ד"ה ומניומי):
ומיהו קנס שעושין בשעת שידוכין מהני אפילו לא קנו בב"ד חשוב כיון שנוהגין בו כל העולם מידי דהוי אסיטומתא דלקמן דקניא.
וכן כתב בשו"ת חתם סופר (חושן משפט סי' סו), שבמקום שהמנהג הוא להתחייב באופן מסוים, אין בזה משום אסמכתא, וכן כתב גם בשו"ת מנחת יצחק (חלק ו סי' קע אות כ).
ב. חתימה על חוזה כשלא מבינים את משמעותו
הנתבע טען, שלא הבין את משמעות ההתחייבות שלו כשחתם על החוזה. בית הדין קבע, שאין לטענתו משמעות, על פי דברי השולחן ערוך (חושן משפט סימן מה סעיף ג):
הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מכל מקום מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו.
ג. התחייבות לעולם
בשו"ת אמרי יושר (חלק א סי' קנ אות ב) דן במקרה הדומה לנדון דידן. במקרה של האמרי יושר, השוכר טען, שהמשכיר הבטיח לו שלא יעלה לו את דמי השכירות כל עוד ירצה לגור בדירה, וטוען השוכר, שרק משום הבטחה זו הסכים לשכור את הדירה.
האמרי יושר דן בשאלה, האם התחייבות לזמן בלתי מוגבל מחייבת, והוא מסיק שכן. ראייתו היא, מהגמרא בבבא מציעא (קג.):
אמר רב נחמן: שואל אדם בטובו לעולם. אמר רב מרי ברה דבת שמואל: והוא דקני מיניה.
רש"י: שואל אדם בטובו לעולם – אם ראה אדם כלי לחבירו, ואמר: השאילני בטובו, ואמר לו: הן, שאול לו לעולם, כל זמן שהוא ראוי למלאכה, דהאי בטובו משמע לן: כל זמן שהוא טובו, אפילו מחזירו חוזר ונוטלו כשיצטרך. והוא דקני מיניה – דבעלים. אבל לא קני, מכי אהדריה כלתה קנייה דמשיכה ראשונה.
נמצא, שאדם שהשאיל לחברו חפץ 'בטובו', הכוונה היא, שהחפץ יישאר ביד השואל עד שיישבר. לשיטת רש"י, השואל אינו צריך להחזיר את החפץ למשאיל עד שיישבר, והתחייבות זו של המשאיל מועילה גם בלי קניין. ומכאן, שהתחייבות לעולם, מועילה גם בלי קניין.
עם זאת, באמרי יושר טען שבמקרה שבו הוא עוסק, אין ההתחייבות תקפה. הסיבה לכך היא, שהמשכיר תלה את המשך השכירות ברצון השוכר, ולכן הרי זו התחייבות בלשון 'אם תעשה...' שדורשת קניין. ויש לדון אם נעשה קניין המועיל.
האמרי יושר מציין, כי בתחילת השכירות נעשה קניין חזקה. קניין זה אינו מועיל להתחייבות להשכיר לעולם, כיוון שההתחייבות הזו מתחילה רק בסוף השנה הראשונה, ואז כבר כלה קניין החזקה, כמבואר בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קצא סעיף ד):
מכר לו קרקע בשטר או במעות (וא"ל: קני) לאחר שלשים יום, ונקרע השטר תוך הזמן, או נאבדו המעות, אם אמר לו: קני לך מעכשיו ולאחר שלשים יום, קנה. ואם לא אמר: מעכשיו, לא קנה. והוא הדין לקנין חזקה.
האמרי יושר ציין, שגם הכסף שנתן השוכר היה תשלום בעבור השנה הראשונה בלבד, ולכן גם מצד קניין כסף, יש לומר כאן 'כלתה קניינו'.
בית הדין תמה על קביעתו של האמרי יושר, שהתחייבות לעולם מועילה, מכמה טעמים:
א. נכון שלדעת רש"י אכן השאלה לעולם מועילה גם בלא קניין, אבל לשיטת הרמב"ם (שאלה ופקדון פרק א הלכה ח) צריך קניין בכל מקרה. טעמו של הרמב"ם הוא, שכיוון שמדובר בהחתייבות משמעותית מאוד, יש צורך בקניין המראה גמירות דעת, כדי לתת לה תוקף.
ב. לכאורה התחייבות לעולם דומה להתחייבות על דבר שאינו קצוב, שהרמב"ם (מכירה פרק יא הלכה טז) סובר שאינה תקפה. וכתב בפתחי תשובה (חושן משפט סימן ס סק"ג) שאף שהש"ך (שם סקי"ב) סובר שאי אפשר אפילו לומר 'קים לי כדעת הרמב"ם' כיוון שזו דעת יחיד, היינו דווקא כשעשו קניין נוסף על ההתחייבות. ואם כן, כיוון שבנדון דידן לא היה קנין על ההתחייבות, יכול המשכיר לטעון 'קים לי' כרמב"ם, שהתחייבות לעולם אינה תקפה.
ג. גם לדעת רש"י, מסתבר שרק בשואל, המשתמש בחפץ לגמרי וכל ההנאה שלו, הרי השאָלה לעולם היא בעצם מתנה. אבל בשוכר, כיוון שעדיין חלק מהזכויות בנכס נשארות ביד המשכיר, כגון לעניין קניין חצר, מסתבר שגם רש"י מודה שצריך קניין נוסף כדי לתת לשוכר זכויות לעולם.
עם זאת, בית הדין הסכים עם דברי האמרי יושר, שכיוון שצריך קניין כדי להתחייב לעולם, הרי כל הקניינים שנעשו, כלו כבר. וגם הכסף ששולם בזמן חתימת החוזה, היה תשלום רק עבור חודש השכירות הראשון, וכפי שכתב האמרי יושר.
בית הדין קבע, שגם קניין סיטומתא לא שייך בנדון דידן. שכן, החוק בארץ קובע, ששכירות בית לתקופה של תשע שנים ומעלה, הרי היא שכירות מוגנת. הצדדים כתבו בהסכם, שהשכירות שביניהם היא שכירות שאינה מוגנת, דהיינו שהם רצו לעשות שכירות שאין אפשרות חוקית לעשותה – שכירות שאינה מוגנת לתקופה ארוכה. כיוון שמבחינה חוקית אי אפשר לעשות שכירות כזו, מסתבר שגם אין מנהג לעשותה, וממילא אי אפשר לומר שמכוח קניין סיטומתא יועיל הקניין למה שאין מנהג לעשותו, דהיינו שכירות שאינה מוגנת לתקופה ארוכה.
ד. פרשנות החוזה לאור העובדה שההתחייבות אינה תקפה
מחד, על פי מסקנת בית הדין מתן האופציה הוא התחייבות שאינה תקפה. מאידך, מסתבר שמתן האופציה נועד לתת לשוכר תוספת על השכירות העיקרית. מסיבה זו, יש לפרש את ההתחייבות בצורה מינימלית, ולומר שהמשכיר התחייב לשוכר להאריך את השכירות פעם אחת בלבד למשך שנה. את תוספת המילים 'כל פעם' שמהן הובן שהמשכיר התחייב לתת אופציה לשוכר בתום כל תקופת שכירות, יש לפרש כטעות סופר. זאת על פי דברי הרמ"א (חושן משפט סימן מט סעיב ב), שדין טעות סופר דמוכח, כדין אחריות טעות סופר.
לגבי שנה זו, התחייב המשכיר שלא להעלות את דמי השכירות ביותר מאשר 10% מהשכירות בשנה הראשונה.
הרב ברוך יצחק לוין, בית הדין לממונות שעל יד המועצה הדתית, ירושלים
דיני ממונות ובירורי יהדות, כרך ג, עמ' קנא-קנד
ביטול שכירות ששולמה מראש בצ'קים
תיאור המקרה
התובע השכיר דירה לנתבע. בזמן חתימת החוזה נתן הנתבע לתובע צ'קים לכל חודשי השכירות. אלא שקודם שמסר התובע לנתבע את החוזה, דרש התובע שהנתבע יתן בידו צ'ק ביטחון. וכיוון שהנתבע לא נתן צ'ק, סירב התובע למסור את החוזה לנתבע, וגם לא נתן לו מפתח לדירה. לאחר שעברו כמה ימים הודיע הנתבע לתובע, שהוא רוצה לבטל את השכירות.
התביעה
התובע טוען, שבחתימת החוזה ומסירת הצ'קים התחייב הנתבע לשכור את הדירה, ושוב הנתבע אינו יכול לחזור בו משכירת הדירה.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען, כי היות שלא נמסר לידו החוזה, והתובע סירב למסור לו את המפתח, בטלה השכירות.
פסק הדין
בית הדין פסק שהנתבע אינו יכול לבטל את השכירות.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם מסירת צ'קים מועילה לשכירות מדין קניין כסף?
ב. האם העובדה שהתובע לא מסר ביד הנתבע מפתח מבטלת את השכירות?
א. מעמד צ'קים לעניין קניין כסף
הש"ך (חושן משפט סימן קצ סק"א) כותב, שאי אפשר לקנות קרקע בשטר חוב שיש לקונה על אדם אחר. וזאת משום שהמוכר אינו סומך על שטר החוב מחמת שהוא ירא שמא הנתבע ימחל את החוב לאחר שימסור את השטר. אבל קצות החושן (שם סק"א) ונתיבות המשפט (שם סק"א) חולקים עליו, וסוברים שאין חוששים לסברא 'שמא ימחל הנתבע את החוב' משום שהמוכר יחזור ויתבע את הנתבע, ולכן שטר חוב מועיל מדין קניין כסף.
היות שגם בצ'ק הדין כן, שאם יבטל כותב הצ'ק את הצ'ק יצטרך לחזור ולשלם למוטב, הרי שניתן לקנות קרקע בצ'ק. על כן, מסירת הצ'קים ליד התובע הרי היא קניין שעשו התובע והנתבע על שכירות הדירה.
ב. ביטול השכירות משום שהמשכיר אינו נותן לשוכר להיכנס לדירה
בתשובת הרשב"א (חלק א סי' אלף כח) נאמר, שאם אדם שכר דירה לשנה ומת באמצע השנה, היורשים יצטרכו לשלם את דמי השכירות, משום ששכירות היא כקניין. אמנם, הש"ך (חושן משפט סי' שלד סק"ב) כותב שהתוספות חולקים על הרשב"א וסוברים ששכירות אינה קניין, אלא התחייבות הדדית בין המשכיר לשוכר.
על פי דברי הרשב"א יש לומר, כי היות שהקניין חל, היה אסור לתובע למנוע מהנתבע להיכנס לבית, אלא שאין הנתבע יכול לבטל בגלל זה את השכירות, ויש לו לכפות את התובע לתת לו מפתח. אמנם, לשיטת התוספות נראה, כי היות שהשכירות היא התחייבות הדדית, אם המשכיר אינו עומד בהתחייבותו ומונע מהשוכר לגור, יש מקום לומר שגם השוכר אינו צריך לעמוד בהתחייבותו לשלם.
בית הדין ציין, שכל מחלוקת הרשב"א והתוספות היא כאשר השוכר משלם בסוף תקופת השכירות. אולם, כאשר השוכר משלם מראש, לכולי עלמא שכירות הרי היא כקניין, ואם אין המשכיר מאפשר לשוכר לגור, השוכר יכול רק לכפות את המשכיר, אבל אינו יכול לבטל את השכירות מחמת טענה זו.
ואמנם, בנתיבות המשפט (סימן שיב סק"ה) הסביר, שעל המשכיר מוטלת חובת הגוף להעמיד את הבית ביד השוכר, ולכן אם מכר המשכיר את הבית לגוי אחרי שהשכיר אותו לישראל, חייב המשכיר להעמיד לשוכר בית אחר. ואם כן, גם בנדון דידן היה מקום לומר, שכיוון שהמשכיר אינו רוצה לתת לשוכר את הבית, יוכל השוכר לבטל את השכירות, כיוון שהמשכיר אינו עומד בהתחייבותו. למרות זאת, בית הדין קבע, שאין לדמות את הדברים. במקרה של נתיבות המשפט, אין השוכר יכול לעשות דבר. אולם, כאשר הבית ראוי למגורים, אלא שהמשכיר לא מאפשר לו להיכנס, השוכר צריך לעמוד על זכותו, ולהיכנס לבית בכוח, ואינו יכול לבטל את השכירות בגלל זה.
 לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
