שנת תשפ"ב | שבת פרשת בחוקותי

הלכה פסוקה: תביעת פיצוי מחברת בנייה בגין רטיבות בדירה

'ארץ חמדה גזית' ירושלים / כסלו תשפ"ב / תיק מס' 81092

דיינים: הרב אבישי קולין, הרב ציון כהן, הרב יוסף סוראני

המקרה בקצרה: הנתבעת היא חברת בנייה, התובע רכש דירה מהנתבעת, הדירה נמסרה לו לפני כשנתיים וחצי והושכרה, ובדירה התגלו מקרי רטיבות חוזרים ונשנים, הנתבעת ערכה סדרת תיקונים בקיץ 2020, וסיימה אותם בחודש אוג' 2020. הנתבעת התחילה בעבודות התיקונים רק כ-90 יום לאחר הודעת התובע. שנה לאחר מכן החברה תיקנה שוב את הרטיבות החוזרת, והדבר התבצע רק כ-60 יום לאחר הודעת התובע. זאת, למרות שבחוזה נאמר שעל החברה לתקן ליקויים כאלו תוך 30 יום. החברה עשתה בדיקת המטרה שיצאה תקינה אך לא עמדה בתקן הנדרש.

התובע דורש פיצוי על עגמת הנפש שנגרמה לשוכר בגלל העיכובים בתיקון, ובנוסף הוא מבקש שבית הדין ישית מראש קנס על הנתבעת במקרה שלא יבוצעו תיקונים בהמשך תוך זמן סביר. לטענת הנתבעת היא תיקנה את הליקויים בזמן סביר לפי חוק המכר, ובנוסף היו אילוצים בגלל מגפת הקורונה שעיכבו את התיקון. הנתבעת גם מתנגדת לקצוב מראש פיצוי יומי לתובע במקרה של איחור בתיקונים נוספים, אך הסכימה לשקול פיצוי אם יוכח שהרטיבות הפריעה לשימוש בחלק מהדירה. לגבי בדיקת ההמטרה היא טוענת שהבדיקה תקינה.

פסק הדין: הנתבעת פטורה מלפצות את התובעים. נקבעו כללים עתידיים לתיקון ליקויים בדירה, הכוללים זמן קצוב לתיקון, ואפשרות לתובע להזמין בעצמו מומחה חלופי על חשבון הנתבעת במידה והיא תתקן בזמנים שנקבעו.

נימוקים בקצרה:

1. האם הנתבעת מילאה את חובתה בבדיקת ההמטרה שבוצעה?

בדיקת ההמטרה שביצעה הנתבעת ארכה פחות שעות מהתקן, למרות זאת בית הדין סבור שהנתבעת מילאה חובתה בבדיקת ההמטרה וזאת מהטעמים הבאים:

א. המעבדה שביצעה את הבדיקה נימקה מדוע ביצעה את הבדיקה פחות שעות מהתקן, והתובע לא הגיב על כך בזמן אמת.

ב. בדיקת ההמטרה אינה מחויבת על פי החוזה, אלא בית הדין החליט עליה לפי שיקול דעתו. כיון שיש סיכוי קטן בלבד שתוצאות הבדיקה היו משתנות אם הבדיקה היתה מתבצעת במשך זמן קצר נוסף, בית הדין אינו חושב שמוצדק לבצע בדיקה נוספת.

2. פרק הזמן הקצוב לנתבעת לטפל בבעיית הרטיבות

הצדדים נחלקו האם משך הזמן לביצוע הליקויים הוא על פי החוק או על פי החוזה. בית הדין קבע שלפי ההלכה תנאי שהותנה בין הצדדים גובר על דין תורה (לדוגמה רמ"א חו"מ טז, ב), ולכן ברור שהוא גם גובר על החוק.

בחוזה נאמר כי הנתבעת חייבת לתקן ליקויים תוך 30 יום, וההחלטה על אופי התיקון תתבצע תוך שעה. בין הצדדים ישנה מחלוקת בפרשנות החוזה האם מדובר ב-30 ימי עבודה, או ב-30 יום רגילים. בהלכה נקבע ש"יד בעל השטר על התחתונה" וזאת על פי הכלל "המוציא מחבירו עליו הראיה" (חוקי התורה פרשנות הסכמי ממון סעיף 18). על פי זה לכאורה היה צריך לפרש את החוזה לרעת התובע. למרות זאת בית הדין הכריע כי הכוונה כאן ל-30 יום רגילים, וזאת בגלל שלוש סיבות הקשורות ללשון החוזה (השו"ע חו"מ סא, טו-טז קובע כי יש ללכת לפי לשון החוזה):

א. במקומות אחרים בחוזה נכתב במפורש "ימי עבודה", ומכאן שבמקומות בהם לא נכתב כך הכוונה לימים רגילים.

ב. כשיש ספק מה כוונת הצדדים יש ללכת לפי לשון החוזה (שו"ע חו"מ סא) ובחוזה לא נאמר ימי עבודה.

ג. כיון שעל פי ההלכה אין כלל המנחה לפרש חוזה לרעת מי שניסח אותו.

3. חיוב פיצוי על עגמת נפש בגלל דחיית התיקון

בית הדין דוחה את הבקשה לפיצוי על עגמת נפש בגלל עיכוב בתיקון, הן משום שלא הוכח שלא ניתן היה להשתמש בדירה בעת הרטיבות, והן משום שמעיקר הדין אין חיוב על עגמת נפש שאינה כרוכה בביוש.

4. הסכמת הנתבעת בבית הדין לפצות את הנתבע

במהלך הדיונים הסכימה הנתבעת לפצות את התובע במקרה של עיכוב נוסף בתיקון רטיבות אך חזרה בה, לאחר שהבינה שיש בחוזה סעד אחר. השאלה היא האם יש תוקף להסכמה הראשונה של הנתבעת?

ההתחייבות של הנתבעת לא לוותה במעשה קניין. אמנם נחלקו השו"ע והרמ"א (חו"מ כב, ג) והש"ך (שם טז) האם ניתן לחזור מהסכמה שהתקבלה בבית הדין, אלא שהם דיברו על מקרים בהם היה חיוב על פי דין ועל בסיסו אחד הצדדים קיבל על עצמו התחייבות נוספת. לעומת זאת במקרה זה ההתחייבות באה בלא חיוב על פי דין.

בנוסף, גם לדעת הש"ך, הסבור שבדרך כלל לא ניתן לחזור מהתחייבות בעל פה בבית דין, כן ניתן לחזור מההתחייבות בו כל זמן שבית הדין עסוק באותו עניין. אמנם יש לדון אם במקרה הנדון בית הדין נחשב כמי שעסוק באותו עניין ממש, אבל לפחות מחמת הספק יש לפטור את הנתבעת מהחיוב.

טעם נוסף לפטור מההתחייבות היא שמדובר בהתחייבות בטעות, כיוון שהנתבעת לא היתה מודעת לכך שלתובע עומד סעד אחר (רמ"א חו"מ רז, ד).

מכל הטעמים הללו, אין לחייב את הנתבעת בחיוב קנסות על פיגור בתיקון ליקויים. 

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר