שנת תשפ"ג| שבת פרשת כי תשא

שו"ת במראה הבזק: קנס איחור בתשלום בשכר דירה

וינה, אוסטריה                                        Wien, Austria

תשרי תשע"ו

שאלה

מי שרוצה לקנות דירה וחפץ לקנוס את המוכר אם הוא לא יפנה את הדירה בזמן שקבעו, וכן המוכר רוצה לקנוס את הקונה אם לא ישלם בזמן, באיזה אופן מותר לקנוס כך שלא יהיה בזה איסור ריבית?

תשובה

יש הבדל בין קנס המוטל על הקונה על איחור בתשלום לקנס המוטל על המוכר על איחור במסירת הדירה:

קנס על הקונה על איחור בתשלום: מותר לקבוע בחוזה קנס על עיכוב בתשלום אם הוא קנס חד פעמי, שאינו מצטבר ומתרבה עם הזמן¹. אולם אסור לקבוע בחוזה קנס המצטבר עם הזמן על עיכוב בתשלום, כגון קנס על כל יום או כל שבוע וכו' של איחור, כיוון שזהו שכר על המתנת המעות².

ניתן לקבוע בחוזה שעסקת המכר היא בכפוף להיתר עסקא, ובכך להתיר אפילו קנס מצטבר.

ראה בהערה לעניין מהותו של היתר זה והדרך לעשייתו בפועל, בכלל ובהקשר של חוזי-מכר מהסוג המדובר כאן בפרט³, וכן אם צריך שלקונה יהיו השקעות שבאמצעותן יחול היתר העסקא⁴.

קנס על המוכר על איחור במסירה: מותר לקבוע בחוזה קנס על עיכוב בפינוי הדירה, אף קנס המצטבר עם הזמן, כיוון שהקנס אינו שכר על המתנת מעות אלא על מניעת השימוש בדירה, ויש לראותו אף כתשלום דמי שכירות בעבור המשך שימושו של המוכר בדירה שכבר עכשיו שייכת לקונה⁵.  

_________________________ 

¹ הרשב"א בתשובה (חלק א סימן תרנא) דן בהלוואה שאין עליה ריבית אך ישנו קנס על אי עמידה במועד הפירעון. וכתב שמעיקר הדין קנס חד פעמי שאינו מתרבה עם הזמן מותר, משום שאילו הלווה היה פורע בזמן לא הייתה מוטלת עליו שום ריבית, ודי בכך שיעבור רגע אחד מהזמן שנקבע כדי שיתחייב בתשלום הקנס. נמצא שאין זה "אגר נטר". אלא שלמעשה הרשב"א אוסר משום הערמת ריבית. וכך פסק השלחן ערוך (יו"ד קעז, יד): "האומר לחבירו 'אם לא אפרעך לזמן פלוני הריני חייב לך מעכשיו ולזמן העיכוב כך דינרין' (יותר ממה שהלוהו), אסור מפני הערמת רבית" . וקובץ הישר והטוב (כרך א עמוד קעז) כתב שאפילו אם מתנה עימו שהקנס ילך לצדקה אסור.

אמנם הריב"ש (סימן שלה) כתב שכיוון שהאיסור הוא מצד הערמת ריבית, אם זה אינו בדרך הלוואה אלא בדרך מקח – מותר. וכך פסק השלחן ערוך (יו"ד קעז, יח): "המוכר סחורה לחבירו בס' זהובים שקבל מיד והתנה לתתה לו לחצי שנה, ואם יעבור על זה שיתן בעבורה ק' זהובים, וקנו מידו, והגיע הזמן ולא נתן, חייב ליתן הק' זהובים. והוא שכשפסק על הסחורה ההיא יצא השער וקנה כפי השער, או היתה לו הסחורה ההיא".

(והרמ"א בסעיף יד שם הקל על פי דברי הריב"ש ב"נותן מעות ומקבל פירות", וכבר העיר הש"ך שם ס"ק ל שאין מחלוקת בין הרמ"א למחבר, והן הן הדברים שפסק השלחן ערוך בסעיף יח, וכן כתבו הגר"א ס"ק לו והחוות דעת ס"ק כד שם.)

ולפי זה, בנדון דידן שמדובר בדרך מכירה אין הערמת ריבית ומותר להטיל קנס.

² כאמור בהערה הקודמת, הראשונים התירו קנס חד פעמי כאשר מדובר בקנס בדרך מקח ולא בדרך הלוואה. אמנם הבית יוסף כתב בשם הגהות מרדכי שמותר רק כשהקנס חד פעמי, אבל קנס שמצטבר אסור:

דכיון שחייב עצמו ליתן לו כך בכל שבוע בעוד שמעכב ממונו – אין לך הערמת רבית גדולה מזו, שהרי מעלה לו שכר מעותיו הבטלות אצלו מידי שבת בשבתו. ולא דמי לאומר 'אם לא אפרעך נתחייבתי מעכשיו בכך דינרים' דלא מחזי כרבית כולי האי.

וכך פסקו השלחן ערוך והרמ"א (שם, טז). על פי זה כתבו פוסקי זמננו שהרוצה לקנוס את חברו בקניית דירה יעשה זאת בדרך של קנס חד פעמי על כל תשלום. וכך כתב הרב ניסים קרליץ שליט"א (חוט השני, ריבית פרק טו עמוד קיב), שניתן לקבוע קנס חד פעמי על כל אחד מהתשלומים. וכך פסק הרב יעקב בלוי זצ"ל בספרו ברית יהודה (ראש פרק ד סעיפים א, ד, ו), וכן נפסק בספר תורת הריבית (לרב הרשלר והרב היישריק, פרק ו אות ג).

³ היתר עסקא הוא חוזה בין המלווה והלווה שבו נקבע כי חלק מסכום ההלוואה נחשב כפיקדון אצל הלווה. הלווה אמור להשקיע את חלק הפיקדון בעסקיו, וכאשר עסקיו של הלווה מרוויחים – גם כספו של המלווה מרוויח. מעת לעת צריך הלווה לתת דין וחשבון על הרווחים שנשא חלק הפיקדון ולהישבע על כך. לחלופין, הוא רשאי לשלם סכום קצוב שנקבע מראש ובכך לפטור עצמו מהשבועה ומתשלום הרווחים.

בנדון שלנו, ינוסח היתר העסקה כקביעה שבעת רכישת הדירה, רוכש המוכר חלק בעסקי הקונה בשיעור דמי הדירה שעדיין לא שולמו לו. הקונה אינו מעביר לידי המוכר את כל הסכום מיד, אלא ממשיך להשקיעו בעסקיו לטובת המוכר, כשהצדדים מסכימים שעד למועד פלוני (שהוא המועד האחרון לתשלום) יהיה הקונה נאמן לומר שהעסקים לא הניבו רווחים או שהרווחים מתקזזים במלואם מול שכר טרחת הקונה בהשקעת הכספים. אך מאותו מועד, אם ימשיכו הכספים להיות ביד הקונה ולא ישולמו למוכר – הקונה לא יהיה נאמן לטעון שלא היו רווחים וכו', אלא יצטרך לשלם סכום מסוים בתמורה לרווחים שאנו מניחים שהמעות הניבו. ואם מדובר ברווח מצטבר – הסכום שישולם חלף השבועה והרווחים שאנו מניחים שהניבו המעות בכל יום או בכל שבוע וכדומה.

אפשר לנסח הסכמי 'היתר עסקא' שיביאו לאותה תוצאה גם בדרכים נוספות, אך העיקרון הוא כאמור.

ראוי ונכון שצדדים המסכמים ביניהם על פעילות עסקית לפי היתר עסקא יבינו את מהותם של הדברים ואף יחתמו על מסמך עסקא שבו הדברים מפורטים בהתאם לעקרונות אלה ותוך התאמתם לעסקה המסוימת שביניהם (ובשל מורכבות הדברים נכון להיעזר בתלמיד חכם הבקי בהלכות אלה לצורך ניסוחו של כל הסכם) ולא יסתפקו באמירה או בכתיבה "הכל לפי היתר עסקא", ראו במראה הבזק חלק ה סימן פא.

אם אין אפשרות לחתום על הסכם מפורט – ובכלל זה אם אין מי שיוכל לסייע בניסוחו והצדדים חוששים שניסוח לקוי שלו לא יעמוד בדרישות ההלכה או לא ייצור התחייבות תקפה בסכומים שהם מבקשים שתיווצר – לכל הפחות מן הראוי שיבינו את העיקרון הבסיסי של ה'עסקא' ויכתבו בפירוש בגוף החוזה או בנספח לו לא רק "לפי היתר עסקא" אלא "כל ההתחייבויות שבחוזה שבינינו הכוללות התחייבות לתשלום נוסף בגין איחור בפירעון יתפרשו כאילו נקבע בהן, בדרך המועילה על פי ההלכה ואף אם פירוש זה סותר לכאורה ללשון החוזה, שהתשלום המתאחר נזקף כבר מעת חתימת החוזה לטובת המוכר ומושקע על ידי הקונה בעסקא שמחמתה מתחייב הקונה, בדרך המועילה ועל בסיס העיקרון שב'היתר עסקא', לפרוע למוכר את התשלום הנוסף שנקבע בחוזה".

⁴ כאשר למקבל ההלוואה יש עסקים כלשהם ניתן לעשות היתר עסקא, כלומר שאם החוב לא שולם במועדו, הוא ייזקף כחוב של עסקא בתנאי היתר עסקא.

לדעת השואל ומשיב (מהדורה קמא חלק ג סימן קס), גם מי שמתפרנס כשכיר ואינו מחזיק בעסקים כלל יכול לעשות 'עסקא' ולראות את הכסף שקיבל כהשקעה ב'עסק' שהוא עבודתו, כי לולא ההלוואה הוא היה מנוע מלעסוק בפרנסתו. וכן דעת המהרש"ם (חלק ב סימן רטז וסימן רנב). גם שו"ת חלקת יעקב (יורה דעה סימן עד; במהדורה הישנה חלק ג סימן קצט) סמך על דברים אלה הלכה למעשה.

אך יש אומרים שכדי שיוכלו המעות להיחשב 'עסקא' צריך שיהיו לנותן המעות עסקים כלשהם ואף שייקבע בפירוש שהמלווה-המפקיד נעשה שותף בעסקים אלה וברווחיהם במסגרת ה'עסקא'. ראה שו"ת הרי בשמים (מהדורה תניינא סימן קמג), שו"ת אמרי יושר (חלק א סימן קח), תשורת ש"י (חלק א סימן פח), ערך ש"י (יו"ד סימן קעז סעיף ז), מהרש"ג (יו"ד סימן ד). וראה עוד חבצלת השרון (יו"ד סימן סד) שנראה שלא רצה לסמוך על היתרו של השואל ומשיב לכתחילה, ורק בשעת הדחק וצורך מצווה סמך עליו בצירוף טעמים נוספים.

אריכות דברים בעניין זה מצויה בספר ברית יהודה (פרק לח הערה יח ושם סעיף יג והערה לג), וסיכם להלכה (שם פרק מ סעיף טז): "אין היתר עסקא מתיר לקבל הלוואה למטרה שאין בה רווח. אלא שלדעת כמה פוסקים אינו צריך להתחייב בעסק מסוים ויכול לשעבד כל מעותיו וכל עסקיו בכל מקום שהם לתנאי ההיתר עסקא, ואם יש לו בנכסיו עסק המכניס ריווח מותר. ולדעה זו אפילו לווה עתה המעות לפרוע חובות או להוציא בהוצאות שוטפות מועיל ההיתר עסקא אם משעבד למלווה שאר נכסיו המושקעים בעסק עם רווח".

יש מקום לומר שניתן לסמוך על המקילים בקנס המצטבר בדרך מכר או קנס שאינו מצטבר אף בהלוואה. משום שהללו אסורים רק מדרבנן משום "הערמת ריבית", ו"בדברי סופרים הלכה כדברי המקל". ואין כאן מקום לדון בדין זה, הזוקק אריכות רבה. ומכל מקום, אם הלווה מחזיק בעסקים או בהשקעות, ההיתר מרווח יותר ואפשר לסמוך עליו אף שההלוואה אינה מכוונת במישרין לעסק מוגדר.

⁵ הדבר פשוט שאין כאן דמי המתנת מעות, אלא מניעה של הקונה להשתמש ברכושו – בדירה, והקנס הוא פיצוי על כך. אף אם עיכוב זה אינו מחייב תשלום מצד הדין – אדם יכול להתחייב בו. אם ייכתב בחוזה שמהמועד שהדירה אמורה להימסר לקונה, וכל עוד לא תימסר לו בפועל, תיחשב הדירה כמושכרת למוכר – יהיה חייב לשלם אף מעיקר הדין.

ואמנם בחוט שני (ריבית פרק טו עמוד קיב) כתב גם בהקשר זה שמותר לקבוע קנס חד פעמי, אך נראה שמדובר בשגרת הלשון מאזכור 'חד פעמי' בהקשר של קנס המוטל בגין איחור בתשלום. וכך מבואר גם בתורת רבית (פרק יב סעיף יט והערות לח–לט).

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר