|
 גליון מספר 37 - שכירות בתיםפסקי דיןהרב אליעזר שינקולבסקי, בית הדין לממונות גזית בית שמש
סיום פתאומי של שכירות דירה
תיאור המקרה
התובע השכיר דירה לנתבע. בשנה הראשונה היה חוזה שכירות מסודר. בשנה השנייה הוארך חוזה השכירות בעל פה – עד סוף חודש אוגוסט. במהלך הקיץ היה התובע צריך לצאת מהארץ למשך זמן לא ברור מראש. הצדדים הסכימו להמשיך את שכירות הדירה עד סוף חודש אוקטובר. בהמשך דיברו הצדדים על אפשרות להארכת השכירות מעבר לאוקטובר.
בכל אופן, הנתבע איננו מעוניין להישאר בדירה אחרי פברואר, שאז הוא עתיד להיכנס לדירה משלו.
התביעה
התובע טוען, שאף שדיברו על האפשרות להאריך את השכירות מעבר לאוקטובר, לא הגיעו להסכמה סופית. התובע הגיע לארץ באמצע אוקטובר, וב-25 באוקטובר, דרש מהנתבע לצאת מהדירה עד סוף החודש.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען, שהם סיכמו שיסכמו באופן סופי לאחר סוכות. והיות שהתובע יודע שהנתבע צריך לצאת מהדירה אם לא יקבע מועד חדש לסיום השכירות, חובת ההודעה הסופית מוטלת, לדעתו, על התובע. ולכן, שכירות זו דינה כשכירות בלתי קצובה בזמן, ומן הדין הוא זכאי להישאר עד סוף ימות הגשמים.
פסק הדין
בית הדין חייב את הנתבע לפנות את הדירה תוך 17 יום מסוף חודש אוקטובר.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם בשכירות סתם היה השוכר רשאי להישאר עד סוף ימות הגשמים?
ב. האם בנדון דידן מדובר בשכירות לזמן או בשכירות סתם?
ג. פשרה בנדון דידן
א. שכירות סתם בנדון דידן
הנתבע טען, שהשכירות בנדון דידן היא שכירות סתם, שאינה קצובה בזמן. במקרה כזה, טען הנתבע, אין התובע רשאי להוציאו מן הדירה קודם הפסח, זאת על פי האמור בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שיב סעיף ה):
המשכיר בית לחבירו סתם, אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים יצא. במה דברים אמורים, בימות החמה; אבל בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו מהחג ועד הפסח.
בית הדין דחה טענה זו מכמה נימוקים:
1. הסיבה שאין להוציא אדם קודם הפסח היא 'שאין הדירות מצויות לשכור בימות גשמים' (סמ"ע שם סקס"ז). בעיר שבה נמצאת הדירה המדוברת, מצויות הדירות בין בימות החמה ובין ימות הגשמים.
2. הנתבע עצמו מודה, שמראש הוסכם על כך שיצא בסוף אוקטובר. הרי שהסכים מראש לצאת בימות הגשמים, ולא חש לכך שאולי לא תהיה לו דירה לגור בה.
ואמנם, בשכירות סתם, זכאי השוכר להתראה של שלושים יום. אך בית הדין קבע, שהיום שבו הודיע התובע לנתבע על רצונו שהנתבע יצא מיד בסוף החודש, הוא יום ההודעה לעניין זה, ולכן לכל היותר, זכותו של הנתבע להישאר בדירה רק עד ה-25 בנובמבר.
עוד יש לציין, שכיוון שלטענת הנתבע, הוא סיכם עם התובע שיודיע לו באופן סופי לאחר סוכות, הרי שהסכים לצאת בהתראה של 24 יום (שהרי סוכות באותה שנה הסתיים ב-7 באוקטובר). יתכן שמשמעות הדברים היא מחילה על הצורך בשלושים יום התראה, והסתפקות ב-24 יום.
ב. האם השכירות בנדון דידן היא שכירות קצובה או לא
בית הדין קבע שאין מדובר כלל בנדון דידן בשכירות סתם. שכן, הצדדים הסכימו על תום השכירות בסוף אוקטובר. ואף שאחר כך דנו באפשרות ההארכה, הרי לא סוכם על כך שום דבר מפורש. אפילו לטענת הנתבע, שעל התובע היה להודיע לו, סוף סוף לא הודיע לו התובע, ואין בכך כדי ליצור התחייבות חדשה. מה גם, שהתובע מכחיש שהתחייב לכך, וידו על העליונה, כמבואר בשולחן ערוך (שם סעיף טז):
בעה"ב שאמר: לזמן השכרתיך, והשוכר אומר: לא שכרתי אלא סתם או לזמן ארוך, על השוכר להביא ראיה; ואם לא הביא, בעל הבית נשבע היסת ומוציאו מן הבית.
לכן, על פי שורת הדין, על הנתבע לצאת מן הדירה בסוף אוקטובר, כפסיקת השולחן ערוך (שם סעיף ח):
אם שכרו לזמן קצוב, כיון שכלה הזמן יכול להוציאו מיד, אפילו כלה הזמן באמצע ימות הגשמים.
במיוחד ראוי לציין את דברי הסמ"ע על אתר (סקי"ג):
והטעם, דהרי ידעו שיכלה הזמן, והוי להו לדבר זה עם זה, או עם אחרים, באופן שידוע מקום דירתם מסוף הזמן והלאה.
וחבל שהצדדים לא עשו כן בנדון דידן.
ג. פשרה בנדון דידן
למרות האמור לעיל, בית הדין קבע שיש להתחשב מעט בנתבע משני נימוקים:
א. התובע ידע שדובר על כך שיתקשר לאחר סוכות. ואף שאין כאן התחייבות מפורשת שדווקא הוא יתקשר עם הנתבע, מן הראוי היה שגם הוא ייזום פנייה, ולכן אין למצות את הדין עם הנתבע עד תומו.
ב. בזמן הדיון בבית הדין, הנתבע שירת במילואים, והרי זה בלתי אפשרי כמעט שימצא דירה בעודו במילואים. כעין זה כותב המהרי"ל (שו"ת סי' עז):
אמנם אם אונס גדול הוא לראובן שלא יוכל כלל למצוא בית בימי החורף, נכון ללאה לעשות לפנים משורת הדין, להניחו בבית באחת המקומות, כי זהו הטוב הישר עד אשר ימצא לו בית או עד כלות החורף, ותנסה אם תוכל לדור עמו מחמת אונסו אם האונס מבורר.
היות שהתובע הסכים מיוזמתו לדחות את הפינוי בשבוע, והיות שהתובע התרשל מעט, כאמור לעיל, קבע בית הדין שעל הנתבע לפנות את הדירה תוך 17 יום מסוף חודש אוקטובר.
הרב בניהו ברונר, בית הדין לממונות גזית צפת לא פורסם
ביטול שכירות עקב אונס
תיאור המקרה
התובע השכיר דירה לנתבע. תחילת השכירות היתה בחודש אוקטובר, והחוזה היה לשנה אחת. בין הצדדים הוסכם, שהנתבע יכנס לדירה, ובתמורה לחודש שכירות יתקן מספר ליקויים בדירה, כמפורט בחוזה השכירות. לאחר תום חוזה השכירות, המשיך הנתבע לגור בדירה ולשלם שכירות חודשית עד לחודש אוגוסט. בחודש אוגוסט עזב הנתבע את הדירה משום שהדירה המדוברת היא בצפון הארץ, והיתה תחת אש החיזבאללה.
התביעה
התובע טוען שתי טענות:
א. התובע טוען שהנתבע לא ביצע את התיקונים.
ב. התובע טוען, שכיוון שהנתבע המשיך לגור לאחר תום חוזה השכירות, הרי זה כאילו הסכים לגור שנה נוספת - כפי שהחוזה הראשון היה חוזה לשנה. היות שהנתבע עזב את הדירה בתחילת חודש אוגוסט, חודשיים לפני תום המועד, הרי שעליו לשלם שכירות של חודשיים נוספים.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען שביצע את כל התיקונים המופיעים בחוזה. לגבי עזיבת הדירה, סבור הנתבע שהוא עזב את הדירה בצדק, ואינו צריך לשלם.
פסק הדין
בית הדין דחה את שתי התביעות.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם חוזה שכירות שהומשך בעל פה ממשיך כחוזה לזמן הראשון, או שזו שכירות שאינה מוגבלת בזמן?
ב. האם יש חובת הודעה בשכירות סתם, כאשר השוכר עוזב באונס?
ג. האם הנתבע ביצע את התיקונים הדרושים בדירה?
א. שכירות לזמן קצוב שהומשכה לאחר תום השכירות
בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שיב סעיף יד) נפסק:
מקום שנוהגין שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות הבתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת, ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חדש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה, ורצה ראובן לצאת מהבית ושמעון מעכב על ידו שלא לצאת עד תשלום שנה שניה, הדין עם שמעון.
מתשובת הרא"ש עולה, שהסיבה שהמשכיר יכול לטעון שהשכיר לשנה שלמה היא, שיש 'ראש השנה קבוע לשכירות בתים'. ומכאן, שאם אין זמן קבוע לשכירות בתים, אין המשכיר ממשיך להשכיר לשנה שלמה, וממילא הרי זו כשכירות סתם, שיכול המשכיר או השוכר לסיימה בהתראה של ל' יום. וכן כתב להדיא בערוך השולחן (שם סעיף כד).
לאור זאת, אין מקום לטענת התובע, שהנתבע צריך לשלם לו שכירות עד סוף חודש ספטמבר.
ב. חובת הודעה קודם עזיבה כשיש אונס
על פי האמור לעיל, היה מקום לומר, שהנתבע אינו רשאי לעזוב את הדירה בפתאומיות, אלא מוטלת עליו החובה להודיע לתובע שלושים יום מראש.
בית הדין קבע שטענה זו איננה נכונה משתי סיבות:
א. הסיבה לכך שישנו צורך בהודעה ל' יום מראש היא כדי שהצד השני יוכל להתארגן ולמצוא בית חלופי או שוכר חלופי. בנדון דידן, הרי מדובר באזור מלחמה, וברור שהתובע לא היה יכול למצוא שוכר חלופי, גם לוּ היה הנתבע מודיע לו ל' יום מראש. על כן, הנתבע לא הפסיד את התובע כלום.
ב. בשולחן ערוך (שם סעיף יא) נאמר:
נפל בית המשכיר שהיה דר בו, הרי זה יכול להוציא השוכר מביתו ואומר לו: אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך, שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני. ודוקא בשוכר סתם, אבל בשוכר לזמן ידוע אינו יכול להוציאו תוך זמנו.
דהיינו, שחובת ההודעה ל' יום מראש, מוגבלת בכך, שלמשכיר יש מקום דירה חלופי. בדומה לכך יש לומר, שגם כאשר השוכר נאלץ לעזוב את הבית בעל כרחו, כמו בנדון דידן, אין הוא מחויב בהתראה של ל' יום מראש.
ג. תביעת התשלום עבור התיקונים בדירה
בית הדין הזמין מומחה שיבדוק אם התיקונים בדירה בוצעו. על פי חוות דעתו של המומחה, מסתבר שהנתבע אכן ביצע את התחייבויותיו, ובוודאי שאין ראיות לכך שלא ביצע את התחייבויותיו. על כן, בית הדין דחה את תביעת התובע בעניין זה.
נוסף על כך, בית הדין קבע כי שכרו של העד המומחה מוטל כולו על התובע. בית הדין הסתמך על פסק הדין 'נזקי עשן מארובה' שפורסם בגליון 20 של הלכה פסוקה, ובו נקבע, שאם כל התועלת מהעד המומחה היא רק לצד אחד, עליו לשאת בהוצאות המומחה לבדו. והוא הדין בנדון דידן, שהמומחה נדרש כדי להוכיח את טענת התביעה, ובלי עדותו (וכפי שהתברר, גם עם עדותו), התביעה היתה בגדר 'תביעת סרק'.
הרב אליהו בקשי דורון, בית הדין הגדול, ירושלים
פסקי דין רבניים, כרך יז עמ' 69-78
החזרת דמי שכירות ששולמו מראש
תיאור המקרה
הנתבע השכיר דירה לתובע לשנה, והתובע שילם לו מראש, ואף הפקיד בידו שטר ביטחון. באמצע השנה החזיר התובע את המפתחות לנתבע, ועזב את הדירה. הנתבע השכיר את הדירה לאדם אחר.
התביעה
התובע תובע החזר של דמי השכירות בגין הזמן שלא גר בדירה.
תשובת הנתבע
הנתבע טוען, שביטול שכירות צריך קניין, והיות שלא נעשה קניין, לא התבטלה השכירות, אף אם בפועל לא גר התובע בדירה המושכרת.
פסק הדין
בית הדין דחה את התביעה.
הנימוקים
סדר הדברים לבירור פסק הדין:
א. האם ביטול שכירות צריך קניין?
ב. האם ביטול שכירות ששולמה מראש צריך קניין?
ג. באילו תנאים מותר למשכיר להשכיר דירה, כאשר השוכר יצא שלא כדין?
א. קניין לביטול שכירות
בתשובות הריב"ש (סי' תקי) נאמר:
שאלני: אחד מהם השכיר קרקע לחברו, לזמן ידוע, בקנין ובשטר. ופרע לו השכירות, טרם יחזיק בקרקע, כדי לעשות בנין הצריך לקרקע ההוא. וכן עשה. אחר כך, בקש השוכר מן המשכיר, שימסור לו הקרקע. והמשכיר היה דוחה אותו, וחוזר בו מן השכירות. והשוכר, בראותו כי אין המשכיר חפץ בשכירות, אמר למשכיר בפני עדים: אחרי שאין אתה חפץ בשכירות, החזיר לי מעותי. ועתה, המשכיר רוצה להחזיר המעות לשוכר, כמו שהודה לו השוכר בב' עדים, לקבלם. והשוכר אומר עתה שאינו רוצה במעות, כי אם בקרקע השכור לו. וחוזר בו ממה שאמר למשכיר בפני עדים, ואומר: כי אחרי שלא קנו מידו בזה, לא נסתלק משכירותו, אף על פי שאמר לו זה בפני עדים. הדין עם מי?
תשובתי: שהדין עם השוכר, שכיון שקנה הקרקע לזמן המושכר לו בקנין גמור ובכסף, הרי הוא שלו לזמן ההוא, ואינו יכול להסתלק ממנו בדבור בלבד אפילו בפני עדים, כי אם בקנין גמור. דשכירות, מכירה ליומיה היא...
משמעות דברי הריב"ש היא, שביטול שכירות צריך להיעשות בקניין, ולא באמירה בעלמא. לפי זה, בנדון דידן, היות שלא נעשה קניין לביטול השכירות, עדיין התובע נחשב כשוכר, וצריך לשלם דמי שכירות.
אמנם, כמה אחרונים חולקים על הריב"ש. בשער המשפט (סי' שטו סק"א) כתב, שדברי הריב"ש נאמרו רק כאשר השוכר תלה את ביטול השכירות בדבר אחר, כגון שדרש מהמשכיר שיחזיר לו את דמי הקדימה ששילם, אבל כאשר השוכר הודיע על סיום השכירות בלי לתלות בשום מעשה אחר, הרי זו מחילה שאינה צריכה קניין.
בחכמת שלמה (הגהות לשו"ע חו"מ סוף סי' שיב) כתב, שכאשר השוכר מודה בהודאה גמורה שיצא מהדירה, הרי זה קניין אודיתא, וגם לדעת הריב"ש תועיל הודאה שכזו על ביטול השכירות ללא צורך בקניין נוסף.
גם דעת קצות החושן (סי' שטז סק"ג) ובעקבותיו ערוך השולחן (סי' שטז סקי"א) שלא כדעת הריב"ש.
עוד יש לציין, ששיטת הריב"ש בנויה על ההנחה, ששכירות משמעה קניין של השוכר בגוף הנכס המושכר. כיוון שהשכירות היא קניין של השוכר, הרי שאינה פוקעת אלא בהקנאה חזרה למשכיר. אולם, דבר זה שנוי במחלוקת ראשונים, כמבואר בקובץ הערות לרב אלחנן וסרמן (סי' נג), וישנם ראשונים ואחרונים רבים הסוברים ששכירות היא רק מתן זכות השתמשות לשוכר ולא קניין גמור, ועל זכות ההשתמשות ניתן למחול גם בלא קניין.
לאור זאת, יש מקום לקבל את טענת התובע משני נימוקים:
א. הודעה ברורה של התובע על ביטול השכירות, הרי היא הודאה גמורה, והרי היא מועילה בתורת קניין אודיתא. בפרט כאשר בעקבות הודעה זו, הנתבע הודיע לעיריה שתשלומי הארנונה ישולמו מכאן ולהבא על ידו, והשכיר אותה לאדם אחר.
ב. סוגיין דעלמא בקרב האחרונים, הוא שאין לקבל את שיטת הריב"ש, המצריך קניין לביטול שכירות.
ב. מעמד שכירות שדמיה שולמו מראש
אמנם, בקובץ הערות (שם) כתב שיש לחלק בין שכירות ששילמו עליה מראש לבין שכירות שלא שולמה מראש. בשכירות רגילה, שהחיוב הוא לשלם בסוף התקופה, שייכת מחלוקת הראשונים האמורה. אולם, בשכירות ששולמה מראש, לכולי עלמא הרי היא קניין בגוף הנכס, ולכן בנדון דידן, שדמי השכירות שולמו מראש, כולי עלמא מודים לדעת הריב"ש, שביטול השכירות צריך קניין.
ג. השכרת דירה כאשר השוכר יצא שלא כדין
בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שטז סעיף א) נאמר:
המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר, משכיר עד סוף זמנו, והוא שלא יהיה מנין בני בית האחד יותר מבני ביתו... הגה: ואם השוכר רוצה לצאת מן הבית ולהניחו כך בלא דיורין, ורוצה לשלם למשכיר, יכול המשכיר להשכירו לאחרים, דביתא מיתבא יתיב ושאיה יוכת שער.
מדברי הרמ"א עולה, שאם השוכר יצא מהבית קודם זמנו, יכול המשכיר להשכיר את הבית לאחרים, כדי שלא יעמוד הבית ריק. וכתב בנתיבות המשפט (שם סק"ב), שאם אין השוכר יכול להשכיר את הבית לאחרים, הרי דמי השכירות שמשלמים השוכרים החדשים, שייכים למשכיר, ולא לשוכר. בנדון דידן, היה תנאי מפורש בין המשכיר לשוכר שלא יוכל להשכיר את הדירה לאחרים, ולכן בנדון דידן, העובדה שהנתבע השכיר את הדירה לאדם אחר, אינה מהווה ראיה על כך שמחל על דמי השכירות של התובע עד סוף השנה.
ממילא, אין לראות בהודעת התובע, שבעקבותיה השכיר הנתבע את הדירה לאדם אחר, כמחילת הנתבע על דמי השכירות מהתובע.
 לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
גליון 37
גליון 37