שנת תשע"ט| שבת פרשת וירא

הלכה פסוקה: תקצירים מתוך פסקי דין - רשת בתי הדין 'ארץ חמדה גזית'

חזרה מחוזה שכירות בגלל ביטול החתונה

"ארץ חמדה גזית" ירושלים / אייר תשע"ג / תיק מס' 73045

דיינים: הרב דניאל מן, הרב עדו רכניץ, הרב סיני לוי.

תקציר המקרה: אדם חתם על חוזה לשכירת דירה, לאחר שהוא החליט לבטל את חתונתו הוא החליט לבטל את החוזה, כעת המשכיר תובע ממנו תשלום עבור שכירת הדירה עד לזמן שבו הוא מצא שוכר חדש ומדובר על שני חודשי שכירות וסך הכל 3800 ש"ח. לטענת השוכר לא נעשה קניין התקף באופן הלכתי.

פסק דין: על השוכר לשלם 3800 ₪ עבור ביטול השכירות, בניכוי 1000 שח עבור הפרשי שכירות שכעת היא גבוהה יותר.

נימוקים:

א. תוקף חוזה השכירות כקניין

בחוזה השכירות כתוב שהשוכר שוכר והמשכיר משכיר, לשון זאת מועילה על מנת להחשיב את השטר כשטר שכירות שבו נקנית שכירות, ולכן השכירות חלה גם בלי קניין נוסף (שו"ע חו"מ קצה, ט)

ב. ביטול הסכם עקב אונס שקרה

שני הצדדים ידעו כי השכירות מותנית בחתונת הצדדים, ואם כן נשאלת השאלה האם עצם הידיעה נחשבת כתנאי לבטל את השכירות. בגמרא בכתובות (צז, א) נאמר שאדם המוכר קרקע, והיה צריך את הכסף לעניין מסוים, ואותו עניין התבטל, העיסקה בטלה. תוספות שם כתבו שיש מקרים שבהם מספיק גילוי דעת, ויש מקרים שבהם צריך תנאי כפול, ויש מקרים שלא צריך בכלל לומר שום דבר על מנת להתנות תנאי. לדעת התוספות במקרה שבו אדם מזכיר בשעת המכירה את הצורך שלו, הרי שהמכירה תיבטל אם הצורך לא התקיים בסופו של דבר. כך גם נפסק בשו"ע (חו"מ רז, ג).

ג. הבדל בין קרקעות למטלטלין

רמ"א כתב (רז, ג) שבמכירת מטלטלין לא מועיל גילוי דעת, בלי שהתנה תנאי במפורש, והטור הסביר שבמטלטלין אדם לפעמים מוכר את המטלטלין גם אם דעתו להשאר ולא לעבור למקום אחר. נחלקו האחרונים (נתיבות המשפט רז, ג ופתחי תשובה רז, ו) האם עיסקת קנייה (ולא מכירה) בטילה בגלל שינוי נסיבות, בלי תנאי מפורש. כמו כן כתב ערוך השולחן (רז, יד) שבעיסקה מסחרית, גם אם יש סיבה לביטולה, העיסקה אינה מתבטלת. בעניין דומה ישנה מחלוקת ראשונים לגבי אדם שקונה יין על מנת למכור, ומחיר היין יורד, האם העיסקה בטלה או לא בגלל האומדנא. במקרה של שכירות דירה נראה שיש לבטל את השכירות במקרה שהחתונה בטלה לפי דברים אלו.

ד. מתי אומרים אומדנא לבטל עיסקה

בגמרא (כתובות מז ע"א- ע"ב) הובאה דעת רבי אלעזר בן עזריה, שאדם שנפטר בזמן קצר לאחר החתונה, אין האשה מקבלת את מה שהתחייב לה, משום שההתחייבות היתה על תנאי, תוספות כתבו שיש לבחון מה אנשים היו מסכמים בעת ביצוע העיסקה, אילו יודעים על הסיכון, כמו כן תוספות מבדילים בין עיסקה חד צדדית לדו צדדית, הנוב"י (יור"ד סט) סיכם את הדברים וכתב שאם יש אומדנא שהאדם לא היה מכניס את עצמו בספק העסק בטל. יש להסביר שאם לצד אחד התנאי חשוב מאוד, הרי שהצד השני היה מסכים לוותר ולהסכים לעיסקה מותנית, ולא להפסיד את כל העיסקה. המשנה למלך (זכייה ומתנה ו, א) כתב שבמקרה שהקונה לא מפסיד מהתנאי התנאי קיים. המנחת שלמה (תנינא ב-ג, קלד) חלק על סברת המשנה למלך, משום שאין שום רמז לסברה זו בתוספות, לדבריו הדברים תלויים ברמת ההפסד של כל אחד מהצדדים, לכן במקרה של שכירות, לא ניתן לומר שיש תנאי של אומדנא משום שהמשכיר מפסיד סכומי כסף גדולים מביטול השכירות.

ה. כשהחזקה נמסרה אין תנאי בעיסקה

הנתיבות (רל, א) כתב שבמקרה שבו כבר עברה החזקה מצד אחד לצד השני, לא ניתן לבטל את העיסקה, משום שהצדדים כבר נהנו מהעיסקה. אולם במקרה זה הנתבע לא קיבל את החזקה בדירה.

ו. עיסקה בעלת אופי אישי

הרמ"א (שיב, ט) כתב שאדם שהיה אוהב של חבירו ושכר ממנו בית, ונהיה שונא שלו, אין חבירו יכול להוציאו מהבית, קצות החושן (שיט, א) כתב שקשה להוציא את השוכר מהבית גם אם גילה דעתו בשעת השכירות שזה משום אהבתו, אלא אם כן הבית לא היה עומד להשכרה, והשכיר לו רק מפני שהוא אוהבו (נתיבות שיב, ז) במקרה שלנו לא מדובר בעיסקה בעלת אופי אישי.

ז. ביטול שכירות בגלל פטירת השוכר

רמ"א (שלד, א) הביא מחלוקת ראשונים בדין שוכר שמת במהלך השכירות האם שכירותו בטילה, והש"ך (שלד, ב) כתב שדין זה תלוי אם הגדרת שכירות היא קניין או התחייבות השוכר, שאם זה התחיבות הרי שאם מת, עדיין יורשיו חייבים לשלם. אמנם המחנה אפרים כתב שהמחלוקת היא אחרת, האם נאמר שיש אומדנא שהעיסקה נעשתה על דעת זה שאדם ישתמש במושכר, וכשהשוכר נפטר התנאי בטל. אחרונים רבים פסקו כדעת הרשב"א שגם באונס יש לשלם שכירות, ובספר פתחי חושן (שכירות ו, הערה כד) כתב שרק מיתה או מחלה הן עילות לביטול הסכם שכירות בגלל אומדנא ולא אונס אחר. הסיבה להבדל בין מקרה זה למקרה שבו אדם מוכר על מנת לעלות לארץ ישראל הוא שכאן כבר הועברה חזקה, וכך כתב גם הרב עובדיה יוסף (יביע אומר ט, חו"מ יא) לגבי אדם שביטל חתונה בגלל פטירת אבי החתן, שאין להחזיר לו כסף ששילם כבר.

ח. הכרעה במקרה של שוכר דירה

במקרה שלנו מדובר בשוכר שלולי החתונה לא היה שוכר, וברור לשני הצדדים שזו מטרת השכירות, מצד שני הפגיעה בשני הצדדים היא שווה, מצד שני היה מקום לחייב את השוכר רק על זמן מה של הודעה מראש, אך המשכיר השכיר את הדירה לאחר חודשיים.

למעבר לפסק הדין המלא  

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר