שנת תש"ף| שבת פרשת נח

הלכה פסוקה: תקצירים מתוך פסקי דין - רשת בתי הדין 'ארץ חמדה גזית

שכר למתווך דירה
'ארץ חמדה גזית' פתח תקוה / שבט תשע"ט / תיק 79006

דיינים: הרב ציון כהן, הרב עקיבא כהנא, הרב אבשלום ביידני 

המקרה בקצרה: התובע הוא מתווך דירות והנתבע ביקש לקנות דירה. הנתבע ביקש מהתובע, שהוא ידידו, למצוא לו דירה. הנתבע הסכים לחתום על הסכם תיווך, אך התובע אמר שאין צורך כיוון שהוא לא נוהג להחתים אנשים שהוא סומך עליהם ודי בהסכם בעל פה. לפיכך, הצדדים סכמו בעל פי על דמי תיווך בסך 1.5% ממחיר הדירה.
התובע הראה לנתבע דירה, אולם, מחיר הדירה היה גבוה עבור הנתבע והוא סירב לקנות אותה. לאחר כחצי שנה, שכינו של הנתבע הצליח לשכנע את המוכר להפחית את המחיר, והנתבע יצר קשר עם התובע, שאמר כי על הנתבע לערב אותו בשלבי סגירת החוזה. ואכן התובע סייע לנתבע בשלב סגירת החוזה.
כעת התובע מבקש תשלום על התיווך. לטענתו, רק בזכותו הגיע הנתבע לדירה זו, ובזכות מאמציו הוא קנה אותה בסופו של דבר. לאור הנסיבות התובע מסתפק בתשלום מופחת בסך 1% משווי הדירה בתוספת מע"מ, סה"כ הוא תובע 18,135 ₪.
לעומת זאת, הנתבע טוען שנודע לו על הדירה משלט שהיה תלוי עליה, בנוסף, לאור אי ההסכמה על גובה התמורה בשלב הראשון, פקע ההסכם שבין הצדדים והעסקה שנסגרה בסופו של דבר היא עיסקה חדשה שהתובע אינו נוגע אליה. הנתבע דחה את הניסיון של התובע להתבסס על פרטי הסכם התיווך המקובל אצלו, כיוון שהנתבע לא הכיר את תוכנו של ההסכם. הנתבע הסכים לשלם לתובע על טרחתו 4000 ₪ בלבד. 

פסק הדין: התביעה התקבלה ועל הנתבע לשלם לתובע 18,135 ₪ עבור דמי התיווך. 

נימוקים בקצרה:

א. מעמדו של ההסכם שבין הצדדים
בין הצדדים מוסכם שהיה הסכם בעל פה שהתובע נותן שירותי תיווך לנתבע. על פי ההלכה מתווך זכאי לשכר גם אם לא נחתם הסכם (בית יוסף חו"מ סי' קפה, ונתיבות שם ס"ק כ). אמנם, חוק המתווכים (סעיף 9) דורש הסכם בכתב בתיווך מקרקעין, אלא שמדיניות בית הדין היא שהצורך בהסכם כתוב היא רק במקרה שיש מחלוקת בין הצדדים האם היה ביניהם הסכם (כך גם עולה מפסיקת בית המשפט ת"ק 666771-07-17 בעניין). אולם, במקרה זה מוסכם שהיה סיכום בעל פה ולכן הוא מחייב.

לפיכך, יש תוקף להסכם שבין הצדדים.

ב. האם ההסכם שבין הצדדים פקע?
מוסכם שבשלב הראשון התובע לא הצליח להפחית את מחיר הדירה ולכן הנתבע לא קנה את הדירה. האם בעת קניית הדירה, חצי שנה מאוחר יותר, היה הסכם התיווך עדיין בתוקף?
בשו"ת ר' טיאה וייל (חו"מ ט) כתב שדייני פראג נהגו בעניין שידוכין שעד שנה מהצעת השידוך השדכן עדיין מקבל על תשלום, אולם כתב שלא מצא טעם לכך. בספר הלכות מתווכים (ח, יא) קבע שלאחר חצי שנה ניתן לערב מתווך אחר בעסקה, על בסיס על מנהג המדינה.
מכל המקורות משמע שהעניין תלוי בשאלה אם המתווך התרשל או שפעל כראוי. כמו כן, ברור שיש גבול למסגרת הזמן של ההסכם, אולם מסתבר שתקופה של חצי שנה היא סבירה, בייחוד שגם הנתבע וגם התובע לא הסיחו דעתם מהדירה הזו.

נמצא שיש תוקף להסכם התיווך גם חצי שנה לאחר כריתתו.

ג. האם הצלחה בהורדת מחיר הדירה מהווה את עיקר עבודת התיווך?
במקרה זה טען הנתבע כי ההצלחה להוריד את המחיר היא עיקר ומהות עבודתו של המתווך, וכיוון שהשכן הוא שהוריד את המחיר ולא התובע, הנתבע פטור מלשלם לתובע דמי תיווך.
בית הדין לא קיבל זאת וקבע שעבודת המתווך כללה במקרה זה מספר פעולות, שהפחתת המחיר היא רק אחת מהן. כך גם כתב בספר הלכות מתווכים שהמתווך זכאי לדמי תיווך גם אם מחיר העיסקה הוא פחות ממה שהציע. במקרה זה המתווך נטע בליבו של התובע את הרצון לרכוש את הדירה, וכן סייע בפרטים נוספים לאחר שהמחיר כבר סוכם.

אשר על כן המתווך זכאי לתשלום למרות שאת המחיר סגר גורם אחר.

ד. מה גובה התשלום לו זכאי התובע?
מדברי הרמ"א (קפה, ו) והנודע ביהודה (שם) עולה שאם לא היתה רמאות בהכנסת מתווך שני, הרי שגם הוא זכאי לשכר. ואכן, בהלכה נקבע שכאשר מתווך אחד התחיל ומתווך שני הביא לסגירת העסקה, יש לחלק ביניהם את דמי התיווך (בלשון ההלכה: הראשון הוא המתחיל, והשני הוא הגומר).
לעומת זאת, חוק המתווכים קובע שיש לשלם ל"גורם היעיל" שהביא לסגירת העסקה. אלא שגם החוק מכיר באפשרות של תשלום לשני מתווכים כעמדת ההלכה. לפיכך, במקרה זה יש לחלק את דמי התיווך בין התובע לבין השכן שסייע בהשלמת העסקה.
אמנם, השכן שעזר לנתבע אינו מחזיק ברישיון תיווך, ולפי החוק (תיקון מס' 7) אין לו זכות לקבל דמי תיווך. אלא שלא ברור האם החוק נועד למנוע תגמול גם מאדם שעסק בתיווך באופן אקראי ולא באופן מתמשך וקבוע. הואיל ויש ספק בחוק יש ללכת לפי ההלכה הקובעת כי יש לשלם שכר למתווך אקראי.
לגבי אופן דמי התיווך בין התובע ובין השכן – בהלכה קיימות מספר הגדרות לחלוקה בין מתחיל לגומר, אך נראה שאין בכך הגדרות ברורות ומחייבות. במקרה זה, נראה שפעילותו של התובע היא הפעילות המרכזית, ואילו פעילות השכן היא פעילות משנית.

לפיכך, בית הדין קיבל את התביעה וקבע כי על הנתבע לשלם לתובע 1% משווי העסקה. 

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר