שנת תשפ"ד| שבת פרשת תרומה

הלכה פסוקה: מתי חלה העברת הבעלות כאשר הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו על שם הקונה

'ארץ חמדה גזית' / תיק מס' 80009-1

הצדדים חתמו על הסכם למכירת דירה. בין הצדדים נתגלעו מחלוקות רבות, ואלו הובאו להכרעת בית הדין. אחת המחלוקות הייתה לגבי איחור של הרוכשים בתשלום התמורה לדירה.

לטענת המוכרת, הרוכשים לא שילמו 4% מהתמורה ולמרות זאת התגוררו בה במשך 4.5 שנים, ולכן המוכרת מבקשת לחייב אותם בדמי שכירות בשיעור זה מתוך שווי הדירה. המוכרת מעריכה את שכר הדירה המלא ב-18,000 ₪, שכך ש-4% מסכום זה לחודש הוא 720 ₪. ועבור 4.5 שנים מדובר בסך של כ-39,000 ₪.  

בית הדין דן בטענה, וכתב כי "הנקודה שצריך להכריע בה היא, מתי מתבצעת העברת בעלות. עד העברת הבעלות – הדירה שייכת למוכרת, ובהחלט מגיע לה תשלום שכירות, אך לאחר העברת הבעלות – הדירה שייכת לקונים ולא שייך לתבוע מהם דמי שכירות". 

בהמשך, עסק בית הדין בשאלת העברת הבעלות סביב שני אירועים – רישום הדירה בטאבו על שם הקונים, וקודם לכן, מסירת המפתח לקונים. בעקבות פוסקים רבים, בית הדין קבע שהרישום בטאבו נחשב לקניין. הרישום בטאבו אינו "רצון המלכות בלבד בלא טעם" אלא "תקנה לטובת התושבים, שכל שלא נרשם בטאבו יכול המוכר לחזור ולמכור לאחר", ולכן לפי רוב הפוסקים יש לו תוקף גם לפי ההלכה.  

בית הדין עסק גם בשלב המוקדם יותר, שבו הקונים קיבלו מפתח לדירה, אף שהדירה עדיין לא נרשמה על שמם בטאבו. באותו שלב הקונים כבר שילמו את כל תמורת הדירה, למעט סכום קטן יחסית, שאותו הם היו אמורים לשלם רק אחרי הרישום בטאבו. הדירה אמורה הייתה להירשם על שמם, אלא שבגלל סיבוך בירוקרטי חלו עיכובים בשינוי הרישום.  

בית הדין קבע שבמקרה זה יש העברת בעלות כבר בשלב המוקדם של מסירת המפתח, אפילו לפי הפוסקים הסוברים שרק הרישום בטאבו מהווה קניין ויוצר את העברת הבעלות, בגלל שמתקיימים כמה תנאים מצטברים:

א.     הקונים נכנסו לנכס בהסכמת המוכרת, למרות שלא סיימו לשלם.

ב.     נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים, והצדדים התאמצו להשלים את הרישום בטאבו. לאחר זמן מה הדירה באמת נרשמה על שם הקונים.

ג.    הקונה עשה מעשה קניין (בנדון זה – הקונים שיפצו את הבית, דבר המהווה קניין חזקה).  

לשון פסק הדין: "במקרה זה, לא נקבל את הדינא דמלכותא בצורה מלאה, כלומר לא נאמר שקנייני התורה לא חלים ללא רישום בטאבו. אכן, במקרים בהם יש מחלוקת בין הצדדים לגבי הבעלות על הדירה - יש לומר שהרישום בטאבו הוא זה שיכריע, אך במקרה בו אין כל ספק שהבעלות על הדירה שייכת לקונה יש לומר שקנייני התורה חלים גם בלי רישום בטאבו. בנדון דידן אין דרישה לביטול ההסכם והחזרת הדירה למוכר; יש הסכם שבו המוכרת מתחייבת להעביר את הדירה על שם הקונים; הקונים שילמו 96% מסך התשלום על הדירה; נמסרה חזקה בדירה לקונים - הם קיבלו מפתח בהסכמת המוכרת, החלו בשיפוצים בדירה וביצעו קנייני חזקה (נעל גדר פרץ); לאחר שלאחר זמן אכן הדירה נרשמה בטאבו על שם הקונים - אין ספק שיש גמירות דעת מוחלטת גם מצד המוכרת, שהדירה היא בבעלות הקונים, וכשם שלא יעלה על הדעת שהקונים יבקשו מהמוכרת שתתקן תקלות שאירעו בוודאות לאחר הכניסה לדירה - כך גם לא יעלה על הדעת שהמוכרת תבקש מהקונים תשלום שכר דירה על הזמן שבין הכניסה לבית ועד לרישום בפועל בטאבו". 

היות שהבעלות על הדירה עברה לידי הקונים כבר בשלב מסירת המפתח, לא שייך לחייב אותם בדמי שכירות כלשהם על המגורים בבית. יתר על כן, מרגע שהבעלות על הדירה עברה לקונים, מה שהם עדיין לא שילמו מוגדר כחוב, ואסור לקונים לשלם יתר על חוב זה. אם הקונים ישלמו דמי שכירות בנוסף על חלק התשלום שהם עדיין לא שילמו, הדבר יוגדר כריבית אסורה. 

בעז"ה בגליון הבא נעסוק בשאלות נוספות שהתעוררו במקרה זה. 

למעבר לפסק הדין

לראש העמוד

הדפסת עמוד

שליחת קישור לחבר