|
 שנת תשפ"ב | שבת פרשת ויקראהלכה פסוקה: שוכר שלא פינה את הדירה במועד וטען כי המשכיר לא תיקן במהלך השכירות תקלות בדירההרב הדיין עקיבא כהנא, חוקר במכון משפט והלכה בישראלדיינים: הרב אהרן פלדמן, הרב ישועה רטבי, הרב שגיא מזוז
נימוקים בקצרה: א. מחלוקת לגבי שיעור החוב בגין דמי שכירות בין הצדדים מחלוקת לגבי שיעור החוב בגין דמי שכירות. כיוון שהנתבע הודה במקצת החוב, הרי שהוא חייב שבועה על החוב בו הוא כופר. מזה מאות שנים מנהג בתי הדין לפדות השבועה בתשלום חלקי, לפי ראות עיני בית הדין, ולכן עליו לשלם 2/3 מהסכום שבמחלוקת (ע"פ פתחי תשובה חו"מ יב, ג). למעשה על הנתבעת לשלם 12,633 ₪ בגין דמי השכירות. ב. טענות הנתבע בקשר להעלאת דמי השכירות הנתבע טען כי התובע התחייב שלא להעלות את דמי השכירות, והתובע הכחיש זאת. בית הדין קבע כי גם אם התובע התחייב כך, הרי זו התחייבות שאינה תקיפה משום שהתובע היה יכול להפסיק בכלל את החוזה, ולא להאריך אותו בעוד שנה. התובע טען כי היה אנוס להמשיך את השכירות, בית הדין דחה גם טענה זאת משום שהתובע היה רשאי שלא להמשיך את השכירות, והוא החליט להמשיך. הדבר מוגדר כאונס עצמי (בבא בתרא מז ע"ב) שאינו בגדר אונס. בית הדין ציין שסוגיית "מחוסר אמנה" (שו"ע רד) גם היא אינה שייכת כאן. ג. אי פינוי הדירה הנתבע טען כי התובע הסכים שהנתבע ומשפחתו יתפנו מהדירה, והוא לא ישלם על חודש אוגוסט, הדבר אמנם נכון, אך לא רלוונטי, משום שהנתבע לא פינה את הדירה, ולכן אין ויתור על דמי השכירות בתקופה זו. על האיחור בפינוי הדירה והמחסן, התובע תבע 200 ₪ לכל יום בהתאם לסעיף 10 לחוזה השכירות הקובע תשלום כזה על כל יום איחור, במאמרו של פרופ' רון קליינמן ("תוקפם ההלכתי של חוזה בכתב זיכרון דברים וסעיף פיצויים מוסכמים", משפטי ארץ ד: חוזים ודיניהם, עפרה תשע"ו עמ' 132) הוא מסכם כי אין לחייב בפיצוי מופרז בחוזים. בית הדין קבע כי נראה ש-200 ₪ ליום לדירה כזו אינו בגדר פיצוי מופרז לשכירות יומית (וכפי שהוסבר בפסק דין ארץ חמדה גזית 70797 באריכות). מאידך, בימים שבהם הנתבע התגורר רק במחסן, אין לחייב אותו במחיר מלא, אלא ב-65 ₪ ליום בלבד. לכן הנתבע ישלם עבור האיחור בפינוי הדירה והמחסן סך 6,575 ₪. ד. תשלום דמי ועד בית התובע טען כי הנתבע חייב לוועד הבית סך 3,500 ₪, הנתבע השיב כי הוא לא שילם את הסכום משום שדמי וועד הבית מוטלים באופן שווה על דירות בגודל שונה, שלא כדין. הנתבע אף ביקש לקבל בחזרה סך 9,000 ₪ עבור תשלומי וועד הבית ששילם בעבר. בנוסף, הנתבע טען שהתובע אינו צד למחלוקת בינו לבין וועד הבית. בית הדין הפנה לחוק המקרקעין (58א) שם נקבע כי על בעל הדירה לשלם לוועד הבית. חיוב הנתבע לשלם הוא מכוח חוזה השכירות שחתם עם התובע. יחד עם זאת לנתבע אין זכות לתבוע מהתובע החזר תשלומים ששולמו ישירות לוועד הבית. לפי החוק שיעור תשלום דמי הוועד נקבע לפי גודל הדירה, וצריך את הסכמת דיירי הדירות הקטנות על מנת לשנות זאת (סעיף 62א לחוק המקרקעין). גם לפי ההלכה הדיירים אינם יכולים לתקן תקנה המפלה את בעלי הדירות הקטנות (שו"ת ריב"ש, תעז). לפיכך בית הדין דחה את התביעות ההדדיות בגין תשלומי דמיו ועד הבית. ה. סיוד הדירה בחוזה השכירות נכתב כי על השוכר להשיב את הדירה כשהיא מסוידת. הנתבע טען שהדירה סוידה כמה חודשים קודם לפינוי, ולא התלכלכה מאז. בתגובה התובע שלח תמונות שמוכיחות שהדירה לא הייתה מסוידת כראוי. בית הדין קיבל את טענת התובע, אך העריך את עלות הצביעה בסך 1200 ₪, בנוסף עלות פינוי החפצים היא כ-300 ש"ח. סך הכל על הנתבע לשלם 1,500 ₪. ו. תביעות נגדיות בגין תקלות בדירה המושכרת הנתבע תבע תביעות נגדיות רבות על תיקונים, חלק מהדברים מתבססים על מאמרו של הרב אהרן פלדמן ("שכירות דירה – תקינות ותיקונים", אמונת עיתך 113) שקבע את הכללים לגבי חיוב המשכיר בתיקון תקלות בדירה שכורה. המשכיר לא חייב לתקן את התקלות בכל המתקנים שבדירה, אלא רק עליו להבטיח שניתן יהיה להשתמש בדירה באופן מקובל, כמו כן עליו לתקן רק דברים שהם מעשה אומן (שו"ע חו"מ שיד, א). בנוסף חובת המשכיר לתיקון היא רק לאחר שהשוכר הודיע לו על תקלה (חוקי התורה, שכירות) ובמידה והנתבע הודיע כמה פעמים לנתבע על תקלה, והתקלה לא תוקנה, הוא רשאי לתקנה בעצמי (שם), לעיתים יש גם אפשרות להוריד מדמי השכירות (שם) אך הגיוני שהסכום שמורידים לא יהיה גבוה מעלות התיקון. בית הדין הכריע על פי עקרונות אלה בטענות הנתבע, ודחה את רובן. ז. זכות בר מצרא לרכוש את הדירה הנתבע טען שכיון שהוא שכר את הדירה יש לו זכות ראשונים לרכישת הדירה כדין "בר מצרא" (שו"ע חו"מ קעה). התובע השיב שהנתבע רימה אותו, והוא לא מעוניין לתת לו הזדמנות נוספת לעשות זאת. בית הדין הביא את מחלוקת שולחן ערוך והרמ"א (חו"מ קעה, נז) האם במקרה דומה יש למי שמחזיק בקרקע זכות ראשונים לקנייתה (פס"ד ארץ חמדה גזית 70015 האריכו בזה). אולם ציין כי דין זה אינו שייך במקרה הנדון שבה תקופת השכירות הסתיימה, והדייר נשאר בדירה בניגוד להסכם, על כן אין לו שום זכות בדירה. בנוסף, טענת התובע שהוא אינו מעונין לבצע עסקות עם הנתבע לאור ההתנהלות שלו מתקבלת, כמו שעולה מרש"י (בבא מציעא קח ע"ב ד"ה לית) ח. חלוקת החובות בין הנתבע ואשתו הנתבע שכר את הדירה ביחד עם אשתו, ממנה נפרד לקראת תום השכירות. בחוזה נכתב במפורש כי אחריות כל שוכר לשאת רק במחצית העלות, ולכן בית הדין הטיל על הנתבע חצי מחובותיו כשוכר, ואילו את החצי השני יש לתבוע מהאשה. הדבר אמור רק לגבי חיוב השכירות, ולא לגבי חיובים הנובעים ממעשיו של הנתבע.  לראש העמוד הדפסת עמוד שליחת קישור לחבר |
|
