שנת תשע"א | שבת ויחי

שו"ת במראה הבזק: אחריות בין שכנים על נזקי מים

(מתוך ח"ז)

ירושלים, ישראל Jerusalem, Israel

סיון תשס"ז

אחריות בין שכנים על נזקי מים

שאלה

שני שכנים פנו אלי כרב בשכונה בשאלה הבאה:

במרפסת של השכן העליון יש מזה ארבע שנים סדק קטן, הגורם לקילוף גדול בתקרת הסלון של השכן התחתון. השכן התחתון פנה לקבלן, מתוך הנחה כי הדבר באחריותו. הקבלן התנער מאחריות, בטענה שהשכן העליון הוסיף מדעתו דלת למרפסת שלו, והקידוח ברצפה של בסיס מזוזת הדלת הוא שאפשר למים לחלחל וליצור את הרטיבות. השכן העליון איננו מכחיש את העובדות על הקידוח והוספת הדלת, אך מאידך גיסא טען בכנות כי אינו יודע, וגם אי אפשר לדעת בוודאות שהקידוח שלו הוא שגרם לנזק.

ככלל, לאחר אכלוס הבניין התגלו אצל שכנים רבים נזקים שונים, על כן לא היה זה מפתיע שגם הפעם ידם הרשלנית של פועלי הבניין במעשה. למרות הוויכוח, הסכים הקבלן לתקן את הנזק מיד עם בוא הקיץ; אך בהגיע החורף הבא חזרה התופעה על עצמה. הקבלן לא הסכים להמשיך לנסות ולפתור את הבעיה.

השכן העליון אינו מסרב לשלם את הנזק, אך בכנות הוא שואל: מנין הוודאות שסיבת הנזק היא תוספת הבנייה שלו, ולא רשלנות הקבלן? זאת ועוד, אולי העובדה שהקבלן הסכים לתקן את הנזק פעם אחת – כמוה כהודאה כי עליו האחריות?

שמא תאמר, אביא בעל מקצוע מומחה שיכריע בשל מי הנזק, עדיין תישאר השאלה מי יממן איש מקצוע כזה. ואם תאמר שהשכן התחתון יזמין אותו, לאחר שתינתן תשובתו שהעליון אשם – האם יוכל לדרוש החזר על ההוצאה מהשכן העליון? האם יש לבעל המקצוע נאמנות כדי לחייב מי מהצדדים על הנזק?

תשובה

אף שמן הדין האחריות על תיקון התקרה מוטלת על הדייר התחתון¹, המנהג הרווח כיום על-פי החוק² הוא שעל השכן העליון למנוע כל נזיקין העלולים לפגוע ברכוש שכניו, ובכגון זה הולכים אחר המנהג.

על-פי הנתונים, כפי שהוצגו בשאלתך, אי ההסכמה שישנה בין השכן העליון לקבלן בדבר האחריות לנזילה ולרטיבות ראוי הוא שתידון בפני בית דין שיכריע בדבר.

______________________________________________________

1 הגמרא (בבא מציעא קיז ע"א) דנה בשאלת האחריות על נזקים שנגרמים לבעל הבית הגר בקומה התחתונה כתוצאה מתשמישיו של בעל העלייה הגר בקומה מעליו: "הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד עילאי וחד תתאי. איפחית מעזיבה (רש"י: טיח של טיט שנותנין על התקרה) – כי משי מיא עילאי אזלי ומזקי לתתאי. ר' חייא בר אבא אמר העליון מתקן, ור' אלעי משום ר' חייא בר' יוסי אמר התחתון מתקן". בהמשך תולה הגמרא מחלוקת זו במחלוקתם של ר' יוסי ורבנן בעניין חובת הרחקת אילן מהבור (בבא בתרא כה ע"ב). ר' חייא, הסובר שעל העליון לתקן את המעזיבה, סובר כרבנן, שעל המזיק להרחיק עצמו; ואילו ר' עילאי, שסובר שעל התחתון מוטל לתקן את המעזיבה, סובר כר' יוסי, שעל הניזק להרחיק את עצמו. על זה מקשה הגמרא: "איני והאמר רב אשי כי הוינא בי רב כהנא הוה אמרינן מודה רבי יוסי בגירי דיליה? דפסקי מיא והדר נפלי" (רש"י: לא היה מקום רחיצת ידיים של עליון על מקום נזקי תחתון, אלא במקום אחר, משם הן נמשכין עד שנופלים במקום שהם מזיקין): הרי שאם המים נופלים ישירות מן העליון על התחתון לכולי עלמא חובתו של העליון לתקן, אולם אם הם נבלעים בתקרה ואחר-כך מחלחלים ויוצאים בדירתו של התחתון – בזה נחלקו ר' חייא ור' עילאי. הריב"ש (סי' תקיז) הסביר שכל זה נאמר במים שהם תשמישו של העליון ומכוחו הם באים, אך מי גשמים שיורדים מאליהם, מן השמים, אין שייך להגדירם כ"גירי דיליה" (חצים שלו), לכן העליון אינו נחשב כמזיק בעטיים. כדעתו פסק הרמ"א (חו"מ סי' קנה סע' א).

לפי זה אין ההלכה רואה בעליון מזיק, וממילא אין חלים עליו דיני הרחקת נזיקין. אולם יש מקום לדון בחיובו מכיוון אחר: שני אנשים שהתאגדו יחד לרכוש שטח קרקע ובנו עליו בית משותף, וזה דר בבית וזה בעלייה, יש לדון מה משמעותה של שותפות זו, וממילא מה הם שעבודיו וחיוביו של כל אחד מהשותפים כלפי חברו.

במשנה (בבא מציעא קטז ע"ב) מצינו: "הבית והעלייה, נפחתה העלייה ואין בעל הבית רוצה לתקן – הרי בעל העלייה יורד ודר למטה עד שיתקן לו את העלייה. ר' יוסי אומר: התחתון נותן את התקרה והעליון את המעזיבה". נחלקו הראשונים באיזו מציאות עוסקת משנתנו. רש"י (שם ד"ה הבית והעליה) והרי"ף (עא ע"א מדפי הרי"ף) העמידו את המשנה בשוכר ומשכיר, וכתב הרא"ש שזה משום שבשותפים ברור שתיקון התקרה אינו מוטל על התחתון, שהרי אין הוא צריך לה כלל, וכל עניינה הוא מעמד לעליון. כיוון שתשמיש העליון היא, איך ייתכן להטיל זאת על התחתון? הלא ההגנה שצריך התחתון מפני הגשמים הוא מקבל מהגג העליון, ואף העליון משועבד לכך, שעל דעת זה חלקו, שישמש הגג לשניהם.

הרמב"ם (שכירות פרק ו הל' ד) פסק: "המשכיר עלייה לחבירו ונפחתה בארבעה או יתר – חייב לתקן התקרה והמעזיבה שעליה, שהמעזיבה חזוק התקרה היא". הרי שהעמיד את המשנה בשוכר ומשכיר ופסק כרבנן. אולם במקום אחר (שכנים פרק ד הל' א) פסק: "מי שהיתה לו עלייה למעלה מביתו של חבירו ונפל כותל מכותלי הבית... והתקרה של בית – הרי היא של בעל הבית, והמעזיבה שעל התקרה הרי היא של בעל העלייה". כאן משמע שהעמיד את המשנה בשותפים ופסק כר' יוסי. ה"מגיד משנה" תירץ שדעת הרמב"ם היא שמה שנחלקו ר' יוסי ורבנן הוא בשוכר ומשכיר, ולכן בהלכות שכירות פסק כרבנן, אולם בשותפים כולי עלמא מודים שהמעזיבה לעליון והתקרה לתחתון, וכן פסקו הראב"ד והרמ"ה.

הגמרא (בבא בתרא ז ע"א) דנה בעניין בית ועלייה, ש"טבע" התחתון בקרקע ורוצה התחתון לסתור את הבניין ולבנותו מחדש. מובא בגמרא שאם לא נשאר לתחתון ריוח עשרה טפחים בין הרצפה לתקרה הוא יכול להכריח את העליון לסתור את הבית ולבנותו מחדש. על זה כתב הרשב"א (שם) שהתחתון בונה את הקירות והתקרה, והוא למד זאת מהמשנה (בבא מציעא קטז ע"ב) וכרבנן, שהתחתון בונה את התקרה. מוכח מכאן שלמד את המשנה בבבא מציעא בין בשכירות ובין בשותפות.

להלכה פסק השו"ע (חו"מ סי' קסד סע' א): "הבית והעליה של שנים, כל קלקול שיארע בכתלים... והתקרה בעצמה היא של בעה"ב, והמעזיבה שעליה היא של בעל העלייה". אולם הרמ"א (שם) חולק: "וי"א דאין בעה"ב חייב לתקן התקרה אלא בעל העלייה צריך לתקנו, וכן נראה לי לדון... וכל צרכי הגג חייב בעל העלייה לתקן ג"כ". האחרונים (עיין בסמ"ע סי' קנה סע' טו) הקשו סתירה לכאורה בדברי הרמ"א, שבסימן קנה פסק שעל התחתון מוטלת החובה לתקן את התקרה במקרה של דליפת מי גשמים, ואילו בסימן קסד פסק שעל העליון מוטלת החובה לדאוג לגג העליון. אם על העליון לדאוג לגג, איך מגיעים למציאות שהתחתון צריך להתגונן ממי הגשמים? הב"ח (טור חו"מ סי' קנה סע' ז) תירץ שמי גשמים, שהגיעו מחמת פשיעתו של העליון – מוטל עליו למנוע היזק זה, אולם מים שהגיעו שלא מחמת פשיעתו, וכגון גשם שוטף – על התחתון לתקן. באופן דומה תירץ הש"ך (מובא גם ב"באר היטב" שם ס"ק יג).

"נתיבות המשפט" (שם סי' קסד סע' ב) תירץ שכיוון שהסיבה שהגג הוא באחריות העליון הוא משום שעל דעת זה חלקו, שכיוון שהגג העליון הוא גם צורך התחתון, שהרי אם לא היה – היו המים מגיעים גם אליו, כי אין בכוח התקרה שבין התחתון לעליון למנוע מי גשמים. אם כן כשחלקו על דעת זה חלקו, שיהיה העליון אחראי לגג ומשועבד לכך. אך בנדון של הריב"ש, שם מדובר על גג שנמכר לשני אנשים, כאשר צינור ניקוז המים עובר לאורכו, מחלקו של ראובן לחלקו של שמעון, ושמעון סתם את הצינור לבל יגיעו המים לחלקו, וזה גרם לכך שיחלחלו המים עד לתקרתו. בנדון זה אין שייך לדבר על שעבוד, שהרי בשעת המכירה הייתה המציאות שונה, שהיו המים עוברים דרך הצינור, ונהי שאין להם אמת המים זה על זה (בבא בתרא ז ע"ב), מכל מקום לכך לא השתעבד, להסיר את ההיזק שייגרם מסתימת הצינור.

עד כה דיברנו על מצב שבו יש בית ועלייה על גביו, ובזה ראינו את שיטות הראשונים והאחרונים, אולם בנדון דידן המציאות שונה: כאן יש מרפסת בלתי מקורה שמתחתיה בית, ונראה שבכגון זה ישתנה הדין.

הרמ"א (שם סי' קסה סע' א) כתב: "וכל צרכי הגג חייב בעל העלייה לתקן גם כן", ומקור דבריו ברא"ש (בבא מציעא פרק ט סי' ב): "דמילתא דפשיטא היא שאין בעל הבית חייב לתקן התקרה לדירת בעל העלייה, כי מה הוא צריך לה, כיון שהגג של מעלה קיים, אדרבא יותר הוא חפץ בפחיתותה מבתיקונה, כדי שלא ידור בעל העלייה על גביו... ואי בעי לסלוקי בעל העלייה את הגג כדי שיצטרך בעל הבית לתקן את התקרה מחינן בידיה, דהגג משועבד לבעל הבית אף כשיש שם תקרה, כי הדבר ידוע אם ירדו גשמים על התקרה יעבורו לבית, ואדעתא דהכי חלקו מעיקרא, שיתקן בעל העלייה את גגו, שלא יזיקו מי גשמים לתחתון". ונראה מדבריו שמה שעל העליון מוטל לתקן את התקרה הוא מפני שאין היא צריכה לתחתון, שהרי את כל מבוקשו הוא מקבל מהגג העליון, וגג זה נמצא באחריות העליון מפאת שעבוד השותפות שביניהם, ועל דעת זה חלקו. פשוט שהצורך בהגדרה זו נובע מכך שהגג נמצא ברשותו הבלעדית של העליון; לשם אין יכול התחתון להגיע, לכן הוא מבטח את עצמו על-ידי כך. אולם כאשר גג זה נמצא בין התחתון לעליון, כמו במקרה הנדון, חוזר הדין לסברה הפשוטה, וכמו שנכתב במשנה (בבא מציעא קטז ע"ב), שלרבנן התחתון בונה את הכל, שהרי כאן ברשותו נמצאת התקרה, ואין צורך לשעבד לכך את העליון. ואף שראינו שבשו"ע נפסק כרמב"ם, שתחתון בונה התקרה והעליון המעזיבה, מכל מקום בנדון דידן אין נפקא מינה לדין.

נמצא שאליבא דהלכה, על התחתון מוטלת החובה לתקן את הנזילה ממרפסת חברו. אך מובן שאם הנזילה נגרמה כתוצאה מפשיעת העליון (כגון התקנת דלת שגרמה לסדק בתקרה) תחול החובה לתקן עליו, וכדברי הב"ח והש"ך. כמו כן, אם יהיה צורך לאטום מחדש את המרפסת, מה שמוטל על התחתון הוא איטום באותה עלות לו היה שם גג רגיל, ואת הפרש העלויות בין זיפות רגיל לאיטום מרפסת (שכידוע עלותו יקרה יותר) יישא העליון, שכן הוא הנהנה מכך.

עם זאת, אף-על-פי שההלכה מגדירה את התחתון כאחראי לתקרתו, בדיני שכנים מוכרחים אנו להתחשב במנהג המדינה, היוצר אומדן דעת שעל דעת כן השתתפו, וכן כתב ה"מנחת יצחק" (ז סי' קכו), שכל דבר התלוי באומדן דעת הבריות נלך בו אחר המנהג. הוא הדין הכא, שהרי יש לראות בבניין משותף שותפות של קבוצת אנשים בשטח קרקע מסוים, שעליו החליטו לבנות בניין שישמש לכל צרכיהם, לא רק ברכוש המשותף (מקלטים, חדרי מדרגות, מחסנים וכדומה) אלא אפילו מערכת היחסים שבין השכנים עצמם צריכה לדון כשותפות, ועל כן כשיש מנהג שעניינו להגדיר את אופי השותפות, נאמר שכל הנכנס לשותפות זו על דעת זה נכנס. ולענייננו, המנהג הקובע שהעליון אחראי לשלמות הרצפה והתקרה שמתחתיו מגדיר את אופי השותפות שבין השכנים כך שכל המצטרף לבניין על דעת כן מצטרף.

למעשה, יש מהאחרונים שראו את כל תקנות הקהל באופן זה. ה"חתם סופר" (יו"ד סי' ו) כתב "שהרי למכור נכסיו של אחר שלא ברצונו ושלא בדין גביות בי"ד הוא רק מגזרת הקהל וכחם בשותפותם זה על זה להסיע על קיצתם", וכן פסק המהר"ם שיק (חו"מ סי' יט): "והנה כל ציבור וציבור במקהלות בית ישראל הם כשותפים".

2 חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, סעיף 3(ב) לתקנון המצוי.

לראש העמוד